融创中国(01918)2018年中期业绩会，可能是近年来最平静的一次，地产界“段子手”孙宏斌一反常态地低调。但从数据看，融创的中期业绩却很高调。
虽然今年内房企普遍增收增利，但没有一家的增幅能与融创中国相媲美。站在规模发展的高点之上，融创中国各项盈利指标数倍增长。
早在今年3月年报业绩会上，融创管理层就反复强调，降杠杆、控风险，让公司更安全，是今年一大目标。如今半年过去，管理层的承诺初步兑现：公司有息负债减少，杠杆下降，整体运营处于更加稳健、安全的状态。
根据孙宏斌在中期业绩会上的介绍，目前公司销售除以负债的比率在1.1至1.2，现金流处于非常安全的水平。同时，往后两年公司的净负债率会有非常明显的下降，净资产规模会持续明显提升。未来2-3年是公司业绩释放的一个阶段。
以融创中国近年的发展步调来看，公司掌舵者对于每次风向的把握都堪称精准。一快一慢、一张一弛，以此复盘公司的发展逻辑，或能寻觅一只牛股的成长脉络。
核心净利增长近4倍
众所周知，港股市场崇尚价值投资，核心要义是看公司的业绩增长情况。在盈利能力增长方面，融创中国令资本市场眼前一亮。
数据显示，上半年，融创中国实现营业收入465.8亿元人民币(单位下同)，同比增长215.3%;归母净利63.6亿元，同比增长389.3%;核心净利66.1亿元，同比增长391.8%;毛利率24.7%，同比增长约2.5个百分点。
基于2017年的业绩高点之上，融创2018年中期的归母净利和核心净利都分别大幅增长近4倍。
融创的规模优势早在2017年底就凸显。年报显示，融创在2017年的收入为658.7亿元，增长约86.4%;归母净利110亿元，同比大幅增长344%，核心净利111.2亿元，同比大幅增长259.1%。
不难看出融创正处于业绩高速增长期，管中窥豹，智通财经APP认为，2018年全年，融创的业绩有望继续大幅增长，值得期待。
(自2017年开始，融创中国的盈利水平站上一个新台阶 数据来源：Wind)
一方面，融创中国的销售在2017年冲破千亿大关，以全年销售3652.6亿，为规模化发展铺路，沉淀大量已售未结转资源。公司管理层曾表示，截至2017年底，公司已售未结转的货值有3500亿，毛利率在20%-25%之间。除去中期结转的货值，也就是说这部分已售未结转货值还有3000亿左右，根据以往经验，这部分货值权益占比逾70%。
另一方面，上半年，融创销售继续强劲，整体合同销售额1915.3亿元，同比增长76%，权益合同销售额1378亿元，同比增长83.7%，去化率71%，回款率90%左右。此外，今年前7个月，融创实现合同销售2254亿元，完成全年销售任务4500亿的逾50%。
据了解，融创2018年下半年有共计369个项目共4912亿可售资源，根据融创的去化速度，全年超额完成4500亿销售目标是大概率事件。如若目标达成，这些销售，又为融创沉淀大量高毛利已售未结转货值。
(目前融创中国95%的收入来自物业销售)
从上述两方面来看，融创的已售未结转货值非常充裕。这为公司持续高增长奠定基础。另外，规模增长之下，融创盈利能力大幅提高。也就是说，融创的核心净利有望继续大幅增长，而这正是提高公司估值的关键筹码。
严控投资，土储量远超万科
相较去年在土地市场的风生水起，今年上半年融创略显安静。
这和融创的策略调整有关。早在今年3月，孙宏斌就表示，为了控制风险，公司会控制在公开市场的拿地节奏，甚至不买地。
的确，半年下来，融创中国买地动作很少。在史上最严调控期未见松动、宏观大环境去杠杆的背景下，企业发展现金为王。于房企而言，减少拿地，是保证现金流的重要举措。
另外，在土地市场，“收并购”较“招拍挂”更有成本优势。上半年，融创中国也充分利用自身在并购市场的优势来增加土储量，同时也提高了拿地标准：必须保证IRR高于50%，项目净利润高于15%。
数据显示，上半年，融创中国共获得新增土地储备约2920万平米，权益建筑面积 1545 万平方米，综合成本仅为3620元/平米，土储成本进一步下降。这些土地主要都由收并购取得。
值得一提的是，出货补货乃企业可持续发展之道，对于正处在强劲销售期的融创中国而言，有何底气对公开土地市场说“不”?智通财经APP注意到，融创中国土储庞大，且远超房企前三甲的万科。
公告显示，截至2018年6月底，融创中国包含新获取项目及旧改等协议状态的土地储备共计约2.31亿平方米，总货值约3.29万亿元，货值超过92%位于一二线及环一线城市，土储优质。
相比之下，统计期末，万科(02202)在建和规划中项目的总建筑面积约1.43亿平方米。此外，在万科参与的旧城改造项目中，其权益建筑面积合计约282.4万平方米。
除了赶超万科，融创中国的土储量与碧桂园(02007)、中国恒大(03333)的差距也在缩小。
截至2018年6月底，目前销售排名第一的碧桂园现有和潜在土储建筑面积为3.64亿平方米，货值共4.67万亿元。与之旗鼓相当的是中国恒大，总土地储备3.05亿平方米，加上未纳入土地储备的旧改等项目总规划建筑面积7285万平方米，中国恒大现有和潜在土储建筑面积共约3.78亿平方米。
可以说，即便融创中国完全停止拿地，目前丰富且优质的土储也足够支撑公司未来几年高质量的发展。
减负债降杠杆，安全边际提升
作为资金密集型行业，房企如何有效运用杠杆，是评判企业得失的标准之一。按照头部房企传统的发展节奏，前期高杠杆扩张，规模上去之后，再逐步降杠杆以保证有质量的规模发展。
反观融创中国，此前几年在市场环境较为宽松之时，公司把握机遇期迅速扩张规模。如今，金融收紧，融创也快速驶入降杠杆车道，以保证公司能够安全稳健地运营。高低之间的切换，可谓快速。
上半年在融创持续去杠杆、加强销售回款、严控投资的多项举措下，公司财务状况持续优化。截至6月30日，融创中国有息负债规模减少95亿元，净负债率较2017年底下降了9.5个百分点。目前账面现金874.2亿元，完全覆盖一年内到期的借款，借贷平均利率为6.74%。
值得一提的是，在融创中国的借款构成中，人民币借款占89.8%，外币固定利率借款占9.9%，外币浮动利率借款占0.3%，外币借款占比低，外币汇率及利率风险小。
智通财经APP注意到，2017年中报时，公司管理层就表示，融创中国未来要持续降低负债，希望2018年净负债率降到90%， 2019年降到70%以内。数据显示，2017年底，融创中国的净负债率比2017年中期大幅下降约60个百分点。
如果融创中国在这两年能顺利达到净负债率的目标，公司运营的护城河便多了一道防线。反映到股票上，其安全边际将大大提高。
业绩大增，减负债降杠杆，融资有优势，融创正步入业绩高速增长的快车道，盈利增长空间值得期待。而在资本市场上，仅以房企前三甲两三千亿的市值水平做参考，融创中国目前明显低估。换句话说，读完中报，可以考虑长线持有融创了。
