不出所料，今年上半年中国恒大(03333)各项核心指标再次创下历史新高。
8月28日，中国恒大公布2018年中期业绩，期内收入突破三千亿元大关，达3003.5亿元人民币(单位下同)，创行业最高纪录，同比增长59.8%;净利润530.3亿元，同比增129.3%;核心业务利润550.1亿元，同比增101.5%;归属股东应占利润308.1亿元，同比增63.6%;每股基本收益2.338元。
同时，截至今年6月底，恒大总资产达到17699亿元，净资产3245亿元，均创行业最高纪录。
净利润创历史新高，全年利润剑指千亿
恒大上半年业绩符合预期。本月初，恒大发布盈喜后，市场预期恒大今年上半年税后净利润超520亿，核心业务利润超546亿，均创行业有史以来最高纪录。投行分析师由此估算，恒大将成为首家千亿利润房企。
与其他房企相比，恒大的净利润增速也维持在较高的水平，该公司净利润及核心业务利润均翻倍增长，碧桂园净利润同比增长94.9%，万科归属于上市公司股东净利润同比增长24.9%。
盈利能力方面，恒大的毛利率和净利率分别为36.2%、17.7%，也高于规模相近的龙头房企。碧桂园的毛利率和净利率约26.5%和12.4%;万科的毛利率和净利率分别约18.5%和8.6%。
至于利润高于同行的原因，恒大总裁夏海钧在今日的业绩会上表示，“利润首先来自我们这幺多年积累的大量优质土地，一二线土储占了68%，平均楼面地价2092元每平米，三四线32%，平均地价只有1196元每平米，非常便宜。销售价格增长，销售成本下降，带来了今天的利润。其次，公司负债率大幅度降低，过去110多亿的永续债还完后，这个利润节省下来就反映了。”
在费用方面，今年上半年，恒大销售规模大幅扩大的同时，销售及营销成本仅同比增长19.3%，行政开支同比增长21.41%，均低于合约销售额增速，其中销售管理费用率同比下降近2个百分点，行政开支占合约销售额比重也进一步下降，反映公司的运营效率提升。
此外，“打造全环节精品”也是恒大跑赢大多数同行的原因。智通财经APP了解到，恒大是行业内唯一一家全部精装修交房的大型房企，没有毛坯房，这增加了产品的附加值。按照其内部要求，项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品附加值，增强市场竞争力。
上半年，恒大实现合约销售金额3041.8亿元，完成全年目标的55.3%，销售额同比上升24.6%;合约销售面积2905.9万平方米，同比上升17.4%;合约销售均价每平方米10468元，同比上升6.1%。
值得一提的是，如此亮眼的成绩是房地产调控持续的背景下实现的。克尔瑞数据显示，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，其中最为明显的特征是行业集中度达到历史新高度，TOP100上升至69.3%。
净负债率下降，优质土地储备充裕
在融资环境持续收紧的情况下，房企上半年的资产负债率普遍上升，经营性现金流转负或大幅缩减，比如万科上半年实现经营性现金流为负42.55亿元，保利地产为负98.33亿元。但从最新公布的中期业绩报看，这种现象并没有在恒大身上出现。令人意外的是，恒大净负债率反而进一步大幅下降。
财报显示，2018年上半年恒大有息借款大幅下降615亿，净负债率降至127.3%，较2017年底降低56.4个百分点，超额完成今年目标。根据恒大的预计，2019年净负债将降到100%，2020降低到年70%。
恒大负债率下降与其战略转型有关。2017年年初，恒大启动战略转型，向“规模+效益型”发展模式以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转变。
作为战略转型的重要一环，去年11月恒大引入正威集团、苏定、山东高速等6家实力雄厚的的战略投资者，引入投资金额高达600亿。得益于此，去年年底公司的净负债率下降近六成。
在向新的发展经营模式转变的过程中，恒大今年上半年主动放缓拿地速度，土地储备规模转向适度增长。
上半年恒大共计购得土地储备68幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地。新项目均衡分布于成都、杭州、西安、重庆、无锡、佛山、烟台等一二线及三线城市。新购土地储备建筑面积3086万平方米，平均楼面地价人民币1446元/平方米。
恒大研究院3月份表示，2018年恒大的土地储备预算金额将保持甚至略低于往年的增长幅度，“减少了土地款支出对于公司降负债具有重大意义”。
实际上，随着房地产市场调控逐渐深入，房企的资金链压力开始增大，加上政策的限制，不少房企在拿地方面都趋于保守。对于恒大，即使土地储备增速放缓，并不影响公司中期的销售及利润增长。
截至6月30日，恒大本集团总土地储备3.05亿平方米，原值人民币5130亿元，平均楼面地价人民币1683元/平方米，在龙头房企中为最低，且主要位于一二线城市和经济发达的三线城市，土地储备优质。此外，恒大还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建面高达7285万平米，合计提供约5万亿的可售货值。这些土地储备若维持6000亿年销售额，足以支持未来8年的销售。
长期看，恒大融资能力强，在手现金充裕，目前现金余额达2579亿，未使用银行授信2010亿，未来在拿地方面较其他房企仍有很大优势。
高分红引市场瞩目
作为房地产行业“利润王”，恒大的高分红也是投资者尤为关注的焦点，过去多年来一直维持50%的分红比例。随着净负债率的下降，恒大上周一(8月20日)，恒大推出168亿港元分红方案，创有史以来最高纪录，令市场一片惊叹。
一位长期关注恒大的市场人士预计对智通财经APP表示，恒大股东会预计最快在9月10日召开，股票除权最快在9月12日进行。这意味着，只要在9月11日前买入恒大股票即可参与此次史无前例的分红。
中金认为，随着恒大盈利能力持续提升，未来分红回报率还将每年稳步提升。预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股与2.95港元/股，相当于9.5%与12%的分红回报率。
关于恒大的估值，夏海钧在业绩会上给投资者算了一笔，“现在恒大市值3700多亿港元，现在房地产行业平均PE是8倍，恒大只有5倍，差距很大。碧桂园PE是7倍，如果恒大是7倍，恒大市值应该是5200亿，如果和万科的13倍PE比，恒大市值要接近1万亿市值。”因此，他认为恒大的增长空间还远远没释放，公司现在效益好，股价低，恒大回选择在市场不稳定时回购，增加持股比例。
