智通财经APP获悉，今天上午万科(02202)举行中期业绩发布会，会上万科管理层就地产行业的未来、租赁行业的发展、万科冷链仓储业务以及城市更新项目等进行了说明。
对于房地产行业的未来，万科总裁祝九胜表示，行业仍然有空间，容量还很大。城镇化的进程依然没有完成。
租赁业务方面，祝九胜认为，租赁市场才刚刚开始，有很大的行业前景，坚信这是一个正确的方面。
除此之外，万科管理层还重点说明了公司目前的冷链仓储业务及城市更新改造业务。
冷链仓储业务方面，万科首席运营官张旭表示，中国冷链仓储业务刚刚开始，对比欧美国家，中国还没有形成一个行业，很分散。而这又是一个很大的市场。
同时张旭还解释了万科为什么选择收购太古冷链。太古冷链是这个行业里在中国做的最好的，无论在仓储选址、无论在产品设计、生态环保理念，很多都是LEED白金奖，而且有非常多优质客户，都可以迅速和我们结合起来，和太古冷链合作，会给万科带来更大的协同效应。
至于城市更新改造方面，张旭指出，万科一直是一个很人文的企业，在历史上做过天津的水晶城、武汉的工业保护等项目。但是这几年，万科看到一个城市如果获得更新，不是简单把它拆了再盖起来，而是必须把老的城市里面的文化、历史有机结合起来，才能让这个城市焕发更多的活力。
张旭还举了三个例子：上海的上生新所项目;福州烟台山及广州恩宁路项目，重点说明了万科做城市有机更新的基本想法——尊重历史文脉，保护城市记忆，打造公共空间，激发城市活力。
以下为业绩会现场问答实录：
问：近期中央政治局会议强调坚决遏制房价上涨，随着调控政策密集出台，开发商普遍感觉压力很大，您上任半年来感受怎么样?您如何看待行业未来?租赁业务成为新的发展风口，万科在这方面进展怎么样?
祝九胜：做任何生意、任何企业都有它的压力。任何一个职位，也有压力。我个人还是时时刻刻感觉到这种压力。您刚才说中央政治局会议坚决遏制房价上涨，把“过快”两个字去掉了，表明了政府调控管理这个市场决心非常大，针对重点城市有一些具体调控措施。这些措施对整个行业长期发展、建立房地产市场长效机制来说都是非常有好处的。我们也不断在调试自己，不断适应新的政策、新的要求。
在这个行业这么多年，我们有自己的看法，行业仍然有空间，容量还很大。城镇化的进程依然没有完成。租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来。人们在衣食住行或者在整个城市里面关于空间、关于不动产各种服务需求还是非常大。所以我们对整个市场及自己的业务前景有一个基本的信心。
第二个问题涉及到租赁住宅的问题，这个市场是一个比较传统、古老的市场，住宅纳入租赁，这是百年前、千年前都有的生意，历史上只是众多分散的业主、房屋的主人提供给分散的需求者，也叫C2C业务。运作表面上没有什么规律，实际上我个人判断是最市场化的，因为提供方和享用方都非常分散，非常众多，它是真正市场化的机制。
最近这一两年确实有一些资本、机构介入了这项业务，但照目前的情况来看，机构在里面的占比非常低，如果考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度，一般会用渗透率指标，从我们的观察来看，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在目前介入有限。
万科把住宅租赁作为核心业务，从2012年开始一直到今年初战略自然延伸。对租赁住宅有三个定位：第一，坚持初心，不忘初心。我们为什么要做这项业务，因为每个城市都有新进入的一些人，怎么提供有尊严、能够融入城市、比较高性价比、有一定舒适度的这种租赁住宅。给他们提供一个居住的解决方案，从资本回报、赚钱不赚钱来说，短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。
第二个定位，要响应号召，整个社会有这种需求，从政府、从党中央来说，也把租售并举作为一个新时代一个新的要求。万科响应这一点，不断在里面做我们应该做的事情。
第三，积极探索，机构介入到租赁市场，这确实还是相对新鲜的事情，但万科自己开业比较早的是广州、厦门，算下来已经有15年时间。一个新生事物会面临种种问题，有人提出质疑，我们也心平气和，客观实事求是跟各方解释、沟通、互动，正因为是一个新型业务，新的方式做这种业务，大家在观察他的同时，需要有一定的耐心。
对于租赁业务，首先坚持这个方向是一个正确方向，是我们主航道。正确的方式、培养这方面能力，这不断都是一个过程，这当中肯定有一些遗憾、不足，也希望媒体朋友发现这些问题及时告诉我们，及时改正。
问：万科7月份收购了太古的项目，再加上之前并购了普洛斯，进入冷链业务布局，在物流板块万科究竟是怎样规划?未来要做到什么样的程度?
看到万科播放的宣传片，公司在做城市更新改造业务，请问这块是一个新开始业务吗?后面能不能详细介绍一下这块的布局?
张旭：我先回答一下万科7月份收购太古冷链仓储业务，说一下我们的初心。初心其实就是我们以人民美好生活为中心，为千家万户老百姓的食品安全贡献我们自己的一点力量，这是我们的初心。
从行业来看，其实中国冷链仓储业务刚刚开始，行业人均仓储保有量只有欧美国家大概1/5的状况。如果我们再看美国，在冷链仓储业务里面第一家和第二家加起来占全国总份额40%以上，所以是相对非常集中的，但是在中国还没有形成一个行业，很分散，各家做自己的冷链仓储和配送，这是老百姓最大痛点。如果是老百姓痛点，都是应该去做，而且这个行业刚刚开始，也是个巨大的行业，这是我们的初心。
为什么是太古冷链，它是这个行业里在中国做的最好的，无论在仓储选址、无论在产品设计、生态环保理念，很多都是LEED白金奖，而且有非常多优质客户，都可以迅速和我们结合起来，和太古冷链合作，会给我们带来更大的协同效应。我们一方面会整合自己资源，一方面会把太古团队保留下来，他们有经验，有自己非常高的标准，如果我们结合我们自己的资源和他们的经验，加上我们建立一个行业的标准，通过智能化、信息化，通过人性化的管理手段，我想我们能够在这个行业里面做的更好、做的更大，能够为美好的生活、能够为老百姓食品安全、药品安全做我们更多的贡献。
第二个问题，我愿意花多一点时间给大家简单介绍一下。这块业务叫有机更新，万科一直是一个很人文的企业，在历史上我们做过天津的水晶城、武汉的工业保护，我们做了很多这方面的项目。但是这几年，我们看到一个城市如果获得更新，不是简单把它拆了再盖起来，而是必须把老的城市里面的文化、历史有机结合起来，才能让这个城市焕发更多的活力。
我们到国外有些千年教堂、几百年的社区、街巷，他依然很精彩，但是他不是一成不变的，一定是和历史发展相结合，不断注入新的内容，然后才能焕发新的活力，这是我们今天看到城市更新要赋予时代的意义和内涵。
大家看到在上海、北京、众多城市都是因为有历史、有文化，老的建筑保留下来，才能看到这个城市风貌、风格，这是我们做城市有机更新的基本想法——尊重历史文脉，保护城市记忆，打造公共空间，激发城市活力。
我们今天看到一个城市要实现它的活力，路径多样的，我举几个例子。第一个，上海的上生新所项目，它是上世纪20年代一个美国开发商开发的项目。当时开发的项目变成美国海军俱乐部，后来又变成许许多多侨民度假的场所，二战被日本人占用了，解放后变成上海生物制剂研究所，所以叫上生所，我们起了一个名字叫上生新所，焕发了新的历史风貌。
上生新所承载了中国近代变迁史，从20年代到抗战时期，到解放后，到今天改革开放后让这个社区能够还原更好的风貌，这里面有17栋建筑，不同时期的建筑，我们针对所有建筑做了保护、新的规划。解放后，这个片区没有开放过，今天全部打开了，让上海市民都可以进入到上生新所里看到这里面保留的历史、文化之外，我们里面加入了更多内容，这些内容包括让它有休闲、有时尚的，现在已经是一个网红时尚地区，大家都可以去看一看，还有很多高端的时尚用品都选择在里面发布。这是第一个项目，欢迎大家参观，里面有很多美食。
第二个项目，位于福州烟台山。烟台山当时是福州五大通商口岸，是当时的领事区、外贸基地、航运中心。100多年前十几个国家的领事馆、外国商行、教会、学校、医院都在那个地方，上世纪20年代，比如梁思成、林徽因都在这里居住过，还有一些电影明星胡蝶、郁达夫、叶圣陶都在那里居住。这是一个非常有历史、非常有文化的地方，百年历史风云变化，今天看上去，有点破旧。2015年的时候，我们获取这个项目，获取项目的初衷就是看到这里的历史文化和历史文脉，我们怎么样做保护。所以我们把44栋建筑、九个街巷请了62位工匠，进行修缮、修复，给它加入其他更多内容，今天还没有完全完成。网上被大家称赞叫做世纪沧桑后的芳华重现，大家可以看一看。
第三个项目在广州恩宁路。恩宁路是清朝时候中国南方经济核心区，主要是商业，还有粤剧，是流连忘返的一个地方。这个地方也有詹天佑故居、李小龙故居，我们重新保护，现在变成一个小的博物馆，所有人都可以在那里展览自己作品，已经变成一个艺术的地方。我们做法还是保留所有街巷肌理，把文物全部保护下来，更多的是今天引入了很多创意办公的地方，很多年轻人待的地方，建立一个文化广场，让所有老百姓都可以在那里聚集，变成一个旅游地。变成一个大家到广州旅游打卡的地方，让城市有机更新起来。这不仅仅是尝试，十几年前我们做的天津水晶城是尝试，今天做这些项目看到城市未来。特别到英国去看，几乎所有项目都是有机更新项目，未来房地产业空间在这方面有很大空间，我们会积极参与到有机更新进程当中去。谢谢!
问：第一，大家都很关心郁总今天为什么没有来?第二，想问一下祝总，今年以来看到万科内部有一系列变化，可能你们内部做一些变革，包括看到你们的试点，薪酬体系也会有一些改革，这一系列内部变化的初衷是什么，是受外部环境推动还是内生积极主动推动?
祝九胜：我猜测郁总的想法，是希望给我们更多的锻炼。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队，每个人有这种志向的追求，虽然我们做的不好，我们会持续努力。
第二，你关注到内部改革，我们自己叫五位一体变革。这方面我们合伙人孙嘉他分管HR这块工作。孙嘉回答。
孙嘉：谢谢您对我们内部管理变革的关注，这个问题我重点回答一下。万科内部有一句话，没有成功的企业，只有时代的企业。万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因。危机意识、自我变革基因让我们一直不敢懈怠，从住宅开发到今天城乡建设与生活服务商，从职业经理到事业合伙人背后都是这种非常实在的变化。我们也注意到最近有媒体对我们内部组织变革的报道。
像祝总说的，过去6年多整个万科正在经历，而且会继续经历五位一体变革，五位一体就是从战略开始到机制，到文化、再到组织和人，本身也是一个动态生长的过程。从2012年开始，当时万科在行业内率先提出行业正在逐步进入白银时代，为了继续保持万科持续健康发展，我们需要做好核心住宅业务开发同时，找到新的增长动能。2012年我们提出城市配套服务商战略定位，并且在今年把这个定位正式升级为城乡建设与生活服务商。也因为这样，在过去6年时间里，除了继续做住宅开发之外，在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老开展了实际探索，应该说万科新业务大局全面拉开，战略转型初步落地。
以项目公司为例，可以感受到业务转型状态和活力。业务转型对组织、人提出更高更全面的要求，应该说在房地产的黄金时代，相对来说赚钱比较容易。到现在进入服务型业务，赚钱更慢更难一些。从相对原来所确定的比较成熟的地产开发业务到全新的拓展型业务领域，都需要上至企业管理层，下至普通员工具有更强企业家精神、创业创新能力，如果还是延续地产黄金时代传统组织模式、激励机制来要求所谓的职业经理人，坦白讲很难在新时期在这么多新业务里面打造出优秀的业绩。因为如此，在提出城市配套服务商战略不久，2013年集团内部开始正式提事业合伙人机制。从今天回头看，5年前这个提法是一个初心。
事业合伙人机制目的都是为了配合新战略落地，同时更好激发员工，经过5年多探索，事业合伙人机制这样一个企业根本管理机制的生命力得到了充分体现。团队保持稳定，核心业绩保持增长，新业务拓展初见成效。
五位一体变革从2012年开始提出来今年正式升级城乡生活服务商，从2013年提出事业合伙人机制到去年年底正式推出事业合伙人纲领，是一个逐渐摸索、不断迭代、逐步完善的过程，应该说这个五位一体变革我们还在路上。
问：我们注意到租赁住宅这方面万科今年半年时间新增了6万间房间，请问这些房间主要来源方式是什么?主要分布在哪些城市?以及万科怎么看待机构大批入驻的时候推高房租的说法?
祝九胜：半年新增6万间大体来源是这样，第一，政府推地的时候，这是一个长租公寓用途的地，我们在北京、佛山、深圳有6个这样的项目。第二，各类机构历史上闲置的存量资产，我们通过合作方式或者通过租赁方式租过来。第三，社会上分散在个人手上的房子。
6万间收到手上，很快形成一个好的产品，集中式公寓。过往收到房间多，如何能够及时供应出来，这中间的时间差控制的不是特别好，整个连装修、消防等等，如何在标准与效率之间形成一个平衡、妥协。这方面需要继续改善。
你关心机构进来后会不会推高租金，这可能有一点误会。我刚才强调了，机构渗透率、机构参与率在哪个城市都没有达到很高，以深圳为例，机构渗透率2%，A公寓、B公寓运营机构，出租渗透率2%都不到。万科在深圳公寓入住率92%以上，非常抢手。我们每房单价才1800元左右。价格到底怎么定的?是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整，还是一个新的机制，新的做法，欢迎各方友好互动，共同把这个事情做的更好一些。
