本文来源“克尔瑞地产研究”。
2018年4月香港零售商铺租金指数为186.0，超过2015年租金指数下跌前的最高水平并维持了2017年底以来的高位，行业整体呈现上升趋势，市场有回暖现象。受惠于春节等传统节日以及香港一系列旅游行业全面开放的政策的影响，2018年第二季度访港旅客人数及零售额有了明显的回升。另一方面，由于香港市场结构的改善，本港中档民生消费持续为疲软的零售业提供主要增长动力， 而珠宝首饰、钟表及名贵礼物等高档零售业的行情仍在持续降温。
一、供应
2018年度落成量难达成，空置率仍将高企
根据《香港物业报告》，私人商业楼宇市场2017 年年底的总存量为11,274,200平方米，其中 29% 在港岛、 41%坐落九龙和 30% 位于新界。落成量相较2016下跌15%至105,000平方米，九龙独占其中40%。虽然来自西贡、油尖旺及沙田等非核心地区的供应有所增加，但目标125,600平方米未能达成。2018年前四月落成量仅为9,300平方米，是目标落成量69,000平方米的5.5%，若下半年未有新的大面积私人商业楼宇落成，2018年度落成量恐怕仍很难达成目标。
同时，由于近年来非核心区域的新增商铺数量大幅上升，短期内难以被完全消化，因此自2012年起商铺空置率便一路走高，到2016年末空置率已达9%，2017年空置率仍然维持高位不变。并且由于不断有来自非核心区域的新增供应进入市场，预计空置率将持续高企。而新增供应主要针对的是民生类消费，因本港中档消费需求强劲，该类商铺租金并未承受下行压力，长期风险较小。
二、需求
内地访港旅客人数明显回升，有望提振零售物业市场
2017年全年总访港人数同比上升3.2%，其中内地游客人数同比上升3.9%。2018年二月受惠于春节等传统节日带来的正面影响，内地访港人数达到了440万人次，占总访港人数的83%，人数及占比均创下近三年的新高。这种势头也在第二季度得到了延续，四月内地访港人数为406万人，同比上升15.2%。
外来需求的上涨给香港整体零售业带来了正面影响。虽然除内地游客外，其他国家地区游客访港人数有所增长，但由于内地游客占总体访港人数的77%左右，其他国家地区游客人数的多寡对于香港的影响远比不上内地游客访港次数波动的影响。自2014年开始，内地旅客访港次数连降三年，但是从今年初开始内地游客访港次数逐步增多，市场逐渐展现回暖的迹象，零售物业市场有望得到提振。
零售业转型趋势不变，今年有望转暖
从2017年趋势上看，2017年整年总销货额较2016年有所上升。自2017年第一季度开始，全港零售业销货额下跌幅度明显收窄，年中之后开始逐步回升，2018年2月达到452亿港元，为近两年来的最高，虽然3、4月总销货额相较开年有所回落，但仍比去年同期高出11.5%。整体而言，2017年的总销货额仍处于负增长，但消费品类的销货总价却逆势上涨，其中中档民生类消费品同比上涨最为明显。
这种趋势也延续到了2018年，前四月所有零售商品总销货额同比上涨13.9%，其中百货公司货品同比上升13.0%，食品、酒类饮品及烟草同比上升7.6%，耐用消费品同比上升16.8%;由此可以看出香港的消费趋势逐渐转向中档民生消费，因此这部分的零售情况相对稳中向好，甚至转跌为升。
一方面由于访港人数有所增加，提振了本地消费;另一方面受到香港经济形势向好的影响，良好的就业及收入情况为香港零售业的复苏提供了强有力的支持。因此，预计2018年下半边零售业有可能保持上半天的振兴趋势，走出近几年的低谷，继续稳步增长。
三、政策
为促进旅游业复苏，从而带动零售业回复活力，香港政府自2015年起进行了许多尝试。包括拨款支持旅游发展局加大宣传推广香港旅游力度，从而减少香港旅游业对内地访港旅客的依赖性，降低内地游客对香港旅游业及零售业的影响;去年时逢香港回归20周年，旅游发展局更是拨款鼓励内地“真人秀”到港拍摄，期待能再次带动内地访港热潮，为香港零售业及旅游业带来更多增长动力，2018年前半年的数据显示了这一政策的有效性，预计全年香港旅游业会继续回暖。
另一方面，受益于大湾区以及“一带一路”等国家政策，香港正在开拓更多元化的旅游客源市场。并且随着多项大型基建如港珠澳大桥、广深港高铁(香港段)等相继完工并投入服务，以及主题乐园兴建新酒店，使得内地旅客访港变得更加容易，无形中提升旅客访港意愿，将有助于带动香港旅游业的发展。
四、总结
香港商铺租金在2018年上半年保持了自2017年末以来的高位，已是近年来的最高，但由于新商铺的供应以及持续走高的空置率，预计未来香港总体零售商铺租金的上涨幅度将有所收紧。由于多项政策的驱动以及大环境的放松，香港旅游业正在逐渐回暖，未来良好的势头有望持续。本土消费力依旧是全港零售业消费力的中流砥柱，但是高端零售业仍面临寒冬，中档消费成为商铺需求的主要动力。
总体访港人数，特别是内地游客访港人数以及比例都出现明显的的提升，为香港零售业注入了新的活力。受到香港市场向好的影响，本土消费相对稳健，为香港零售业的发展提供动力，预计未来香港零售业将稳中求升。(编辑：刘瑞)
