本文来自微信公众号“观点”，作者为“观点地产新媒体”，原标题为《许荣茂深坑重组 世房7.8亿获注上海酒店背后十二年资本路》，文中观点不代表智通财经观点。
作为撬动资本市场的高手，带领世茂集团“三驾马车”——地产、酒店、商业各自独立上市，一直是主席许荣茂的愿望。
随着世茂股份于2001年登陆A股，世茂房地产（00813）2006年登陆香港资本市场，其中的两个已经顺利实现，唯独酒店上市仍在筹谋中。
而5月23日，上海世茂股份有限公司公告称，拟以7.77亿向世茂房地产转让上海深坑酒店项目。有业内人士分析指出，将优质的酒店项目集中到世茂房地产，不排除是世茂为实现将酒店资产包在港交所分拆上市所做的准备。
据了解，早在2006年，许荣茂就已提出分拆酒店业务的构思，但作为流动性较差的重资产，国内酒店的投资回报率一直处于较低水平，资本市场对酒店资产也并不看好，世茂的酒店上市路经过几番辗转，走得并不顺利。
尽管如此，世茂仍对酒店业的前景表示看好，并不断扩大酒店规模。截至2017年12月31日，世茂集团自持酒店已开业的有18家，拥有客房数量超过6000间，2017年度世茂旗下各家酒店合计完成收入17.08亿元。
许荣茂似乎也没有忘记他的上市梦。在今年3月底举行的年度业绩会上，全场几乎没有发言的许荣茂只谈及一点，那就是计划未来3-5年内酒店平台实现单独上市。
酒店资产包
公告显示，2007年10月，世茂股份发行股份购买世茂新体验持有的“辰花路二号地块”深坑酒店项目，由世茂房地产委托世茂股份建设开发，直至符合法律规定的转让条件，转让至世茂房地产及其子公司为止。
据观点地产新媒体查询，2006年时，深坑酒店就已立项，由于地质方面的难度，世茂花了7年进行规划研究，直到2013年才正式动工，有消息称深坑酒店的总投入已高达7亿元。
而根据项目公司反馈，深坑酒店项目在建工程达到可转让状态。由此，世茂股份拟向世茂房地产转让深坑酒店项目的开发建设权、在建工程的所有权及在建工程所占土地的使用权。转让价格为7.77亿元，此外世茂股份还将收取建设管理费用1658万元。截至2017年9月30日，深坑酒店在建工程项目的账面价值为4.31亿元。
值得一提的是，深坑酒店在建工程交易价格的7.77亿元，较账面价值4.31亿元，也就是说，该笔交易将给世茂股份带来约3.4亿元的增值收益。
虽然同属世茂集团旗下，但将酒店资产从A股平台世茂股份转移，集中注入港股平台世茂房地产，以实现在港交所分拆上市，或许正是这笔交易的最终目的。
联昌国际证券分析师郑怀武对观点地产新媒体指，酒店类重资产公司本身的流动性较差，是一个“死”的资产，如果可以分拆上市，就可以将资产重新进行评估、盘活、套现，分拆之后，企业将拥有一个新的融资渠道。
不过在做融资套现之前，资产包自身的质量和价值尤为重要，这也将决定盘活后的价格。
据世茂房地产披露，截至2017年12月31日止，世茂集团共持有29家酒店，其中，自持酒店已开业的有18家，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、上海佘山茂御臻品之选酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、绍兴世茂假日酒店、芜湖世茂希尔顿逸林酒店、绍兴世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲际酒店、天津生态城世茂希尔顿酒店、宁波春晓世茂希尔顿逸林酒店、武汉世茂希尔顿酒店、厦门康莱德酒店、宁波北仑世茂希尔顿逸林酒店、烟台世茂希尔顿酒店及委托给世茂喜达管理的3家酒店。
许世坛在今年3月在业绩会上介绍，2018年上海的深坑酒店、杭州的酒店将会开业，另外在香港最大的东涌也会在2019年开业。
营运表现方面，2017年度世茂旗下各家酒店合计完成收入17.08亿元，EBITDA为5.58亿元，EBITDA率为32.7%。
世茂房地产还透露，曾委任独立估值师对该集团酒店物业进行截至2017年12月31日止的估值，29家酒店按公允价值为372亿元，这一数字占目前世茂股份与世茂房地产总市值约40%。
值得一提的是，根据世茂房地产2017年年报，目前酒店业务仍被笼统放在世茂集团名下，世茂房地产这个上市平台具体拥有多少酒店资产尚没有清楚的划分。
十二年分拆路
虽然从目前来看，世茂将酒店分拆上市的实质动作并不算多，但早在2006年，许荣茂就已提出分拆酒店业务的构思，不过受种种内外因素的影响，这一构想经历了诸多波折。
据了解，2011年5月，世茂房地产曾对外宣布，已向港交所作出初步查询有关酒店业务在主板独立上市的可行性，以旅游地产概念，计划分拆旗下的五星级酒店资产上市。最终，因旅游业务未符合联交所有关公司上市前须有3年持续经营业绩的规定，计划一度搁浅。
2012年，世茂房地产放弃分拆酒店上市的消息传出，而副主席许世坛将拆分搁浅归因于资本市场波动带来的拆分时机不利。不过，放弃分拆上市并不意味着世茂将减少对这一业务的投入，许世坛表示做好酒店业务仍是世茂集团当下的任务。
2016年6月的股东大会上，许荣茂再度提出，不排除时机成熟时将旗下酒店分拆上市，但该事项目前尚未有相关时间表。
酒店上市存在诸多困难，但期间世茂也在通过其他方式为酒店业务寻求资本化道路。
其中2016年5月9日，世茂集团宣布携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了总规模达26.9亿元的酒店资产证券化项目产品“博时资本—世茂酒店资产证券化”。
在成功登陆资本市场之前，类似的证券化实践对世茂重资产的酒店业务而言，无疑有助于缓解其面临的资金问题。
不过，在许荣茂心中，酒店分拆上市始终是最好的资本化出路。
在郑怀武看来，国内的酒店能成功登陆香港资本市场的案例并不多，尤其是高端酒店更为困难。首先因为其入住率较低，一般在50%-60%，好一点的是60%多，其次酒店房价的提升空间有限，因此投资者对其前景普遍不太看好。
盈利差是内地酒店行业的普遍问题，这也是资本市场拒绝酒店资产的最大因素，近年来在港股上市的内地酒店数量也极少，因而，世茂要完成上市道路仍需做出不少努力。
郑怀武指出，如果世茂房地产要分拆其酒店资产上市，需要整合一些优质的资源，另外在财务表现上也要做一些安排和优化。
