智通财经APP获悉，中金发布研报称，本轮地产下行周期已历经三年半有余，行业政策持续优化突破，既创新性提出收储工具，亦明确“止跌回稳”发展目标，基本面(市场或企业)处在寻底企稳的过程中。本报告主要着眼于本轮下行周期中房企经营压力及其变化分析，测算行业筑底企稳路径中板块后市投资收益空间，并提示2025年潜在的机会。
中金主要观点如下：
房企信用风险敞口有所收窄，经营端紧缩螺旋成为供给侧的新挑战
房企流动性困局虽未彻底解决，但新增大量房企集中债务出险的可能性或已不高。该行发现供给侧下行压力由民企流动性不足转为涉及主体广泛的资产负债表紧缩；即因不动产价格持续走低，出于审慎经营而主动收缩投资，加之老资产有效货值下降，推货缩量与结构变化导致销售回款下滑，现金流承压进一步抑制投资，形成负向螺旋，这在2024年房企经营中已现端倪。
向前看，考虑到行业止跌回稳尚需时间，预计缩表趋势短期内仍将延续；这期间，房企经营表现或将加速分化，财务稳健、投拓能力强、资产扎实的企业有望维持韧性的补货、销售。
若房价跌势趋缓企稳，板块有望开启趋势性行情，对应地产股在短期和中长期的投资空间均丰厚
该行梳理中外历轮地产下行周期，发现受政策支持房价一阶导呈现趋势性改善是地产股股价止跌站稳的重要信号；但本轮周期基本面处在寻底企稳的过程中，板块以波段式交易为主、股价中枢震荡向下。
为评估地产股后市投资潜力，先构建RNAV模型，阐述当前板块低估值水平源于存货减值不充分与房价下跌预期；再将上行空间分为短期博弈政策预期与中长期基本面全面修复两个阶段，通过测算发现2025年初14家重点房企两阶段潜在上行空间依次为40%和130%(合计210%)，即板块投资收益空间充裕。
2025年把握波段行情中的个股alpha机会
预计板块2025年行情或延续波段式交易，即政策在基本面承压时予以支持并提振市场情绪，股价中枢由去年“前低后稳”有望转为“全年走稳”。
板块虽未显现趋势性行情，个股Alpha型机会几个方向有待挖潜：
财务、经营压力缓释下的“困境反转”，或者个别房企债务出险后股价超跌修复机会。
销售、拿地表现持续亮眼，经营超预期标的。对于2025年，建议重点观察1H25期间各房企投资表现，一定程度决定全年销售走势。
受益于存量土地、商品房收储政策的类城投房企。2024年4月末政治局会议提出消化存量、优化增量，并先后在5月17日和10月12日将收购存量土地和商品房纳入到地方政府专项债使用范围。基于微观调研与主体流动性需求分析，我们判断城投平台与类城投开发商将优先受益于收储政策。
除上述外，还有一些小主题值得关注：1)市值管理已纳入上市央国企负责人的业绩考核，房企存在资本化运作诉求，或有潜在投资机会。2)通过债务重组实现总负债体量压缩是已出险房企走出经营困境、改善产业链流动性、更好落实保交付、保障债权投资人利益等的必要途径，加之经过市场交易债权成本已显著降低，境内、外重组落地有望更加顺畅，或将催化二级市场定价表现。3)行业龙头价值挖掘已较为充分，建议关注拥有足够体量优质经营资产且开发包袱逐步收缩的低估值标的，尤其在板块温度较热时存在填补价值洼地的“二次补涨”机会。
风险提示：政策落地节奏与效果不及预期，投资强度超预期下滑，房企信用风险超预期恶化。
