随着恒大(03333)、碧桂园(02007)等内房股在港股市场取得了令人瞩目的成功，赴港上市也成为了内地房企壮大规模的第一选择，毕竟A股市场的条条框框对负债率偏高的地产公司并不友好，今年才过去三分之一，就已经有500亿闽系房企正荣(06158)成功登陆，刚刚进入内房百强的弘阳也正式递表。
日前，又有一家内地房地产企业向港交所提交了上市申请——上海大发地产，一个在地产领域名不见经传的长三角房企。
智通财经获悉，大发起源于1996年成立的大发集团，后者由创办人葛和凯与另一名投资者成立。2001年，大发地产扩张至上海，并在上海设立总部，至今在上海共开发五项物业，累计建面达48.98万平方米。随后大发地产逐渐将业务开拓至江苏及安徽省，深耕长三角也成为了大发地产主要的发展理念。
不过从收入和土储面积来看，目前大发地产只能够得上三线房企的水平。收入方面，2017年大发地产录得约44亿人民币的总收益，且不说恒大、碧桂园等一线房企数千亿的营业收入，就算是刚上市不久的二线房企正荣，营收也能达到接近200亿人民币，与大发地产仍有较大差距。
而在土储方面，截至2018年2月28日，大发地产共拥有24个项目组合，包括20个住宅物业、三栋商业综合楼和一个办公楼层，其中5个项目位于上海，19个项目位于江苏、安徽及浙江，总土储面积约为172万平方米。
大发地产布局示意图
相比一线房企动辄数千亿的土储规模，加速拿地显然是大发地产目前的当务之急。而在此次申请港股上市的前一年，大发地产扩张的步伐也确实有所加速，营业收入较2016年的6.6亿人民币大幅激增6.5倍。
据公司递交的申请表显示，收入的激增主要来源于2017年多个项目的交付导致交付面积增幅超过100%，以及温州项目带来的平均售价超过200%的增幅：
但扩张也带来了一些问题，随着开发成本的上升，大发地产的财务状况并不乐观。2015年及2016年，大发地产分别产生净亏损1.498亿元及1.686亿元，直到2017年物业陆续交付运营后，亏损的局面才得以扭转。
除此之外，大发在2015-2017三年间的净资产负债率分别达到了196.5%、150%及269.8%，而从行业水平来看，尽管目前房地产行业的资产负债率仍在不断上行，已经达到了2005年以来的最高点，但截至今年一季度末，房企上市公司的整体负债率也只有79.42%。
另一方面，从公司递交的申请表数据来看，在2015-2017年的区间内，大发地产的毛利率都在20%以下，低于行业平均水平，低毛利加之小规模，大发地产的上市显然将面对更大的挑战。
当然，大发地产的高管们对公司的未来还是表现出了极大的信心，今年1月，原世茂执行董事廖鲁江加盟大发地产，任执行总裁一职，随后便提出了今年布局全国冲击千亿的目标。从百亿到千亿的突破，恐怕只能看大发能不能赶上这轮中小房企的“港股上市潮”了。
