本文来自微信公众号“观点”，作者为“观点地产新媒体”，原标题为《大发上市前夜狂奔，2017年收入激增6.5倍与现金流、净利阴影》，文中观点不代表智通财经观点。
在万达商业、富力地产(02777)及首创股份等房企等待回A春风之时，另一部分房企已先后登陆香港资本市场，来自温州的大发地产也于近期加入这一阵营。
4月26日，DaFa Properties Group Limited(下称“大发地产”)向港交所递交了上市申请。
资料显示，大发起源于1996年成立的大发集团，后者由创办人葛和凯与另一名投资者成立。2001年，大发地产扩张至上海，并在上海设立总部，至今在上海共开发五项物业，累计建面达48.98万平方米。随后，大发地产于2003年开拓至江苏省，2008年再进入安徽省。
目前，主掌大发地产的似乎是二代葛一旸。2006年，葛和凯之子葛一旸以管培生身份加入集团。于2015年，葛和凯认为到了葛一旸领导的管理团队接管公司经营与管理的时机，便辞去管理层职位，仅作为集团高级顾问以提供战略意见。
资料显示，葛和凯、金林荫及葛和鸣为大发地产的控股股东，葛一旸为葛和凯及金林荫的儿子，且为葛和鸣的侄子。大发地产的执行董事包括葛一旸、廖鲁江、池净勇、杨永武。
值得一提的是，廖鲁江刚于2018年2月加入大发任首席执行官，在这之前他于世茂房地产担任执行董事，负责营运、资讯科技及人力资源事宜，更早前曾于龙湖地产(00960)人力资源部门任职。
172万平米储备与五年3000亿目标
据介绍，大发地产业务主要在长三角开展，截至2018年2月底，该公司拥有24个多元化项目组合，包括20项住宅物业、三栋商业综合楼及一个办公楼层。其中，5个项目位于上海，19个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。
大发的住宅板块共有五大产品系列，包括凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列，主要投资性物业包括上海凯鸿广场、南京艾尚天地、南京凯鸿广场及港陆广场。
截至2月底，大发地产的土储建面仅为172.03万平方米，包括可售及可租的已竣工物业共计20.29万平方米、在建物业110.36万平方米及41.39万平方米的持作未来开发物业，占比分别为11.8%、64.1%及24.1%。
按分布来看，上述35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖，而其大本营的土储占比仅为9%，包括已竣工的面积6.92万平方米及在建面积8.51万平方米。据大发披露的项目信息可知，目前其位于上海项目主要包括三个，即大发融悦华庭、大发融悦四季、上海凯润金城，凯润金城仅剩车库产品。
仲量联行估值结果显示，大发地产在建物业的估值为62.42亿元，其对应的地价为55.29亿元。大发地产表示，其将继续深耕长三角地区，并于华南、华中、西南及西北等地寻求机遇。
值得一提的是，大发的上市资料中并未提及关于过去几年的销售情况。不过，CEO廖鲁江不久前在接受采访时称，大发地产计划冲击千亿，提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。
扩大规模之时，大发强调要“强运营”，并提出以现金流为核心的运营管控体系。申报资料中显示，大发地产对开发项目的操作目标是收购土地后三个月内开工，开工后三个月内开盘预售，预售后四个月内实现现金流量回正。
但现实情况是，2017年大发的经营活动净现金流为-23.93亿元，2015年及2016年则分别为-7.92亿、8.55亿元。大发地产称，经营活动现金流量下滑主要是由于物业开发活动增加令已竣工持作销售物业增加，由于预售新物业项目减少令客户预付款项减少，物业开发活动增加令在建物业增加。
扩张下的净利与负债暗影
在申请上市前一年即2017年，大发地产明显加快了扩张的步伐，营业收入大幅激增，但扩张也带来了一些问题。
资料显示，大发地产2015年至2017年的营业收入分别为6.77亿、6.57亿及44.14亿元，其中来自物业开发和销售获得的收益分别占总收益的89.2%、87.7%及97.9%，来自商业物业投资及经营的收益分别占总收益的9.9%、11.2%及1.9%。
同时，其净利润由2015年的5340万元增加至2017年的1.52亿元。
对于营业收入大幅增长的原因，大发地产称，一是期内交付面积增长两倍有余，二是其平均售价由2016年的4258元/平方米增长至2017年的13639元/平方米。均价虽然上升，但2017年的毛利率为14.9%，比2016年的18.1%下跌了3个百分点。
相比销售业务，商业地产板块的增幅缓慢，2017年实现租金收入8500万元，同比增长一成多。截至2018年2月底，大发地产的投资物业公允价值为25.08亿元。第三大物业板块即物业业务在总体收入中占比要小得多，2017年仅为0.2%。
大发地产2017年的净利率仅为3.4%，2016年为3.3%。此外，2017年该公司的流动比率由2016年的1.2提长至1.7，但利息覆盖倍数仅为1倍。
融资方面，银行贷款为大发的主要融资手段，此外主要是信托融资。截至2017年底，大发地产的银行贷款及其他借贷(包括即期及非即期借贷)为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。
观点地产新媒体查阅获悉，在2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。
数据亦显示，大发现时的负债水平高企，2015年-2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。大发地产称，日后可能会寻求债务融资机会，包括通过资产支持证券计划、公司债券及其他债务发行筹集资金。
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