政策边际改善 ,楼市“盛夏”行情将至?

54158 4月25日
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克而瑞地产研究 易居企业集团专业研究部门。专注于房地产行业和企业课题的深入探究。

本文来自于“克而瑞地产研究”微信公众号,作者为杨科伟、柏品慧

近日,中央政治局会议引发市场广泛热议,明确提出全力打好“三大攻坚战”,持续扩大内需,降低企业融资成本等内容,更是首次同提五大市场,要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。这些重磅信号所映射的央行信贷政策以及房地产调控政策寓意何为?二季度房地产市场又将何去何从?

1、房地产市场中性偏积极,调控政策仍将围绕“房住不炒“展开

要坚持积极的财政政策取向不变,保持货币政策稳健中性,注重引导预期,把加快调整结构与持续扩大内需结合起来,保持宏观经济平稳运行。

CRIC点评:

政治局会议要求保持货币政策稳健中性,这与2018年以来实际信贷层面中性偏紧的主基调还是有较大差别。联系到上周央行定向降准1个百分点,除了用于偿还9000亿元MLF之外,有望释放4000亿元增量资金,市场对于年内再次降准多有期待。不过,为了严控金融风险,金融去杠杆仍是下一阶段主旋律,央行货币政策并不会重走“大水漫灌”式强刺激老路。当然,诸如小微企业等领域依旧存在着融资难、融资贵等问题,央行将继续加大支持力度,以期支持企业合理的信贷需求。

一季度我国宏观经济开局良好,GDP同比增长6.8%,连续11个季度稳定在6.7%-6.9%的区间。其中,消费对经济增长的贡献率达到77.8%。不过,近期中美贸易战大有愈演愈烈之势,外需对于经济增长的拉动力势必减少,在产业结构转型升级的当下,内需对于经济稳定增长的重要性愈加凸显,以便给调结构预留更为充足的时间和空间。对于房地产市场而言,“房住不炒”已成市场共识,未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面,四限政策难言实质性转向,着力抑制投资、投机性需求,减缓房价上涨预期,以防资产价格过快上涨;另一方面,支持居民自住购房需求,尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市,去库存新政将持续发力,着力支持刚需以及改善性购房需求。并且,加大租赁住房以及保障房建设力度,着重解决三个“一亿人“问题,更好地实现”住有所居“的长远目标。

2、房企融资环境将明显改善,建议适当提高股权融资比重

加强关键核心技术攻关,积极支持新产业、新模式、新业态发展,继续简政放权,减税降费,降低企业融资、用能和物流成本。

CRIC点评:

今年以来,受制于银行信贷中性偏紧,房地产市场真真切切地感受到融资压力。一方面,房贷放款周期明显拉长,多省市房贷利率均有不同比例的上浮,居民购房成本支出势必有所增长;另一方面,房企融资渠道愈加逼仄,融资成本明显提升,企业资金周转压力开始浮出水面。当下,反全球化浪潮甚嚣尘上,国际经贸领域冲突不断,我国经济依旧存在下行压力。鉴于房地产市场长期扮演着稳增长的重要抓手,房地产市场对于稳定经济增长的重要性不容忽视。不可否认的是,减税降费,降低企业融资成本,主要受益对象还是小微企业这类融资困难行业。与此同时,房地产市场也有所受益,房企融资环境将明显改善,融资成本也将出现一定幅度的回落。而在实体经济去杠杆的大背景下,我们认为监管部门可以适当提高股权融资比重,减少企业对外负债比重,快速、有效地减轻企业偿债压力。

3、调控政策存边际改善预期,预售证宽松、房价容忍度上升

要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。

CRIC点评:

政治局会议首次同提五大市场,除了信贷、楼市这类传统领域,还将股市、债市、汇市加入进来,说明中央监管部门已将资本市场风险摆在更为靠前的位置。具体到房地产市场,限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真“,摇号项目销售更是异常火爆,多数城市平均中签率约30%。以成都为例,一二手房价格明显倒挂,近两月摇号项目平均中签率低至4%,购房者”买到即赚到“心理预期强烈,这与调控政策初衷显然是背道而驰。3月份以来,以上海为代表的热点城市加快预售证审批,限价堰塞湖渐有松动的迹象。我们认为调控政策存在边际改善预期,限价堰塞湖终须解决,热点城市预售证审批或将趋于宽松,房价容忍度也将上升。当然,为了切实解决刚需群体居住需求,地方政府还是要落地一些保护性措施,譬如刚需家庭优先选房等。

综合而言,政治局会议看点颇多,无论是房地产调控政策,还是央行信贷政策都存在边际改善预期。二季度房地产市场将迎来较好的销售窗口期,企业切莫错失良机,宜积极推案抢收业绩。长期来看,“房住不炒“已成市场共识,长期行政调控仍是主旋律。(编辑:张鹏艳)

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