智通财经APP获悉，中金发布研报称，统计了1H24期间重点22城宅地出让情况。市场整体景气度保持低温，延续缩量成交趋势。结构上看，民企参与度有所提升，央企与非建筑系腰部房企拿地份额下滑;部分核心城市优质板块保持高热度，新成交资源利润率边际有所回落。短期维度，对开发板块整体持审慎态度，配置上建议财务和经营韧性强、攻守兼备的优质标的。物管板块建议关注优质alpha型标的的配置机会。
中金主要观点如下：
上半年22城土拍整体延续“缩量、低温”趋势。
受新房市场低迷表现影响，上半年供应宅地建面同比降约三成，供地节奏已基本恢复至集中土拍实施之前，供地质量与去年同期水平基本一致;此外，土拍规则有所调整，截至目前仅北京、深圳与宁波核心区仍保留“限地价”。从成交端看，上半年22城宅地成交量在低基数下进一步收缩，成交建面与金额同比下降36%和41%;市场整体延续2H23以来低温态势，弱于去年同期，成交溢价率与流拍率较2H23边际走平至5.6%和13%(1H23为8.1%和9%)。
民企拿地份额回升，规模房企间参与度分化加强。
上半年央企和地方国企拿地份额均有一定回落(拿地建面占比较4Q23分别边际下行3/5ppt至15%/60%)，其中城投平台下行趋势较为明显;民企参与度有所改善，占比较4Q23提升8ppt至25%，上述变化与部分大型央资房企投拓力度下滑、滨江等头部民企参与度提升有关。上半年销售额Top50房企拿地份额整体回升，但内部存在较大分化，其中Top10头部房企拿地金额占比较4Q23提升7ppt至38%;而在Top11-50腰部房企中，中建、中铁系企业参与度显著增强，其余房企拿地金额占比下滑至2021年以来新低(7%)。拿地金额前十名房企构成及次序较去年有一定变化，为建发、中建、滨江、绿城、华润、城建、招蛇、中海、越秀、保利，占房企拿地总金额比例升至51%(2H23为34%)。
城市间与城市内分化加剧，局地竞争增强、利润空间承压。
上半年300城土拍也在低基数下继续缩量，成交量同比降约四成，其中22城与非22城成交规模下行幅度接近。随着房企投拓风偏走低，新成交资源缩量同时进一步向核心城市优质区位聚焦：22城中宅地成交金额Top5(北京、杭州、上海、成都、厦门)合计占比增至64%(2023年52%);也由此造成核心城市土拍竞争强度提升、新成交资源利润率边际回落，而其他尾部城市的利润率有一定回升。此外，上海、杭州、厦门等9城核心区成交溢价率较外围高出5-20ppt，城市内部的分化也仍在持续。
风险
政策变化或基本面修复不及预期;房企信用问题加速恶化。
