业绩会实录|众安房产(00672)坚持低负债率保守发展

142355 3月22日
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洪超彦 智通财经研究员

3月22日,众安房产(00672)在香港召开2017年度业绩发布会,根据早前公布的业绩数据,2017年公司收入43.95亿元人民币,同比减少12.2%,该公司拥有人应占利润5.47亿元,同比增长337%,每股盈利0.1元,不派息。

年内公司出售的投资物业共计收入为9.28亿元,产生的销售收益约为6200万元。合同销售面积约为67.94万平方米,合同销售收入为约101亿元,首次突破百亿关口。土地储备总建筑面积约为626.6万平方米,当中已完成但未出售或未交付的建筑面积约为151.6万平方米,土地储备平均收购成本为每平方米约1141元。

以下是智通财经APP整理的众安房产业绩会问答实录:

问:公司在投资物业公允值这块去年有7亿的增长,能不能解释一下是哪一部分的增长?扣除这块收益利润会不会有所下降,下降的原因是什么?资产负债率小于60%会不会过于保守,有没有加大杠杆扩大投资的计划?

答:众安一直坚持稳健发展的理念,这也是我们董事长创业20余年来,能保持企业健康发展的基石。当然在竞争这么激烈的环境下,众安对今年以及今后三年都已经确定了明确的目标,处理好规模、速度、效益这三者之间的关系,努力地让这三者的关系得到更好的平衡,所以今年在投资上我们会加大力度,负债率可能会有所上升。我们自己内部的目标是控制在70%,但是我们也不可能非常激进,一定会在非常安全的条件下去发展。

问:去年公司合同销售金额增长了一倍,今年150亿的目标是不是有点保守?整个行业都在冲千亿,公司有没有未来五年或十年冲千亿的目标?去年公司纯利升了三倍多但收入减少了,能不能具体解释一下?

答:我们定这个目标也不想忽悠社会,而是定一个扎扎实实的,确保能完成的目标。在这个基础上根据市场环境以及投资机会,可能今年的目标会实现的更好。对于中长远的发展战略,我个人认为目标超过三年就没有任何意义,房地产市场是一个政策影响多变的市场,所以我们总体发展策略是做到游刃有余,跟上同业发展的平均水平,但是不可能做过分激进的计划。

2017年公司的财务结算收入是43.95亿,确实比2016年有所下降。主要原因是2017年交付的单位量不一样,另外所在的区域也不一样。如果所在的区域附加值高,盈利水平高,就会导致交付少而毛利率高。另一方面,毛利的提升也反映了我们在发展土地的前瞻性上,遵从了低成本的战略,同时我们也在运营方面做了很大的提升,让我们在盈利能力上面大大加强,所以我们在营业额下降的同时,毛利率反而上升了。

补充一点,过去一年我们大部分项目分布在三个区域,成果是有目共睹的。2017年整个市场基本面较好,我们过去几年的布局收获到了很好的结果,加上我们整个管理和运营水平的一个提升,所以最终能够呈现这样一个数据,相信在未来一到两年,随着我们各个地区物业布局逐步均衡,这一数据也会实现更稳步的提升。

问:今年拿地方面大概预算是多少?会集中在哪一个区域拿地?

答:我们拿地的预算是100个亿,确保今年能够拿地的建筑面积是260亿货值,也是比较保守的一个数字,相信今年肯定会超过这个数字。

从区域上看,长三角是中国迄今为止房地产发展最健康的区域之一,作为一家杭州的公司,我们深耕长三角,熟悉长三角的文化,所以这对公司发展的优势是得天独厚的。为什么要说文化?因为房地产是把房子卖给人,所以要了解区域的文化,了解老百姓的爱好,了解政府运营的方式,所以这个优势我们不会放弃。未来我们在长三角的区域还会扩大辐射面,在上海周边的区域进行拓展。

另一方面,我们也会重点拓展未来人口集聚能力特别强的省会城市,比如说西安,西安是整个西北的中心,也是丝绸之路的起点,所以这是我们的战略方向,我们也在西安注册了一家公司。第二我们会重点进军武汉,武汉是中部地区核心的城市。第三我们可能会去昆明,昆明人口集聚能力很强,超过一千多万人口,气候条件、生态环境也得天独厚,也是未来中国走向东南亚的门户,按照目前计划昆明会有八条高铁开通,其人口集聚能力和生态优势会逐步体现,所以2018年我们会在这几个区域进行重点布局。

问:现在国家在发展粤港澳大湾区,集团有没有在粤港澳大湾区投地的想法?昆明的房价涨幅很大,拿地价格会不会比较高?

答:对于粤港澳大湾区,我们会通过合作、兼并、收购的方式来进入这一区域,或许2018年就能看到结果。

昆明这个市场最大的好处是抗风险能力很强。因为这里平均房价最高的地段也就15000-18000的水平,作为省会城市,随着人们追求良好生态环境的需求,昆明这些区位优势会逐步得到体现。尤其是沪昆高铁、渝昆高铁的开通,国内的西南的大动脉的打通,对昆明也有很多的利好。

当然我们公司一定会坚持低成本扩张,坚决不走高价拍地的路线,这是我们董事长20年来的一贯坚持下来的金科玉律,我们一定会坚持下去的。

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