智通财经APP获悉，5月16日，中指研究院发布2024中国房地产上市公司TOP10研究报告。其中提到，房企构建新发展模式初现成效，经营性业务业绩增长快于开发业务，重要性日益凸显。从业务规模看，典型房企经营性业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%，增速比开发业务高出6.4个百分点。同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。从利润来看，开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度凸显。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%。
中国房地产开发上市公司整体发展状况分析
2023年，房地产上市公司收入规模阶段性上升，净利润持续下滑，流动性有所恶化，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，未来拥有良好基本面、核心业务开发经营优势、聚焦高能级城市的房地产上市公司将释放更高的企业价值。
经营规模：行业持续缩表投资性房地产是唯一正增长资产
2023年房地产上市公司总资产均值及增长率
2023年，房地产上市公司总资产规模连续两年负增长，降幅扩大。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1309.9亿元，较上年下降8.1%，降幅较上年扩大3.3个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为1951.6亿元，较上年下降7.9%，降幅较上年扩大2.6个百分点。沪深及内地在港上市房地产公司总资产连续两年负增长，行业持续缩表。行业缩表主要源自民营和混合所有制房企缩表，央企资产规模与上年基本持平，地方国企资产规模小幅增长。
2023年，房地产市场仍在深度调整周期，上市房企主动收缩投资规模，加快竣工结转，年末存货规模下降，受销售下降和融资受限影响，货币资金规模连续两年下降，上市房企降低权益性投资规模，适度提高持有性物业规模，适应房地产发展新阶段要求，推动总资产规模有序下降。
盈利能力：营收增速回正，短期内盈利仍将承压
2023年房地产上市公司营业收入与净利润均值
2023年，沪深及内地在港上市房地产公司竣工结转加速，营收增速较上年明显回升，净利润继续下滑。其中，剔除异常值后，沪深上市房地产公司营业收入均值为273.5亿元，同比增长2.1%;内地在港上市房地产公司营业收入均值为396.1亿元，同比增长5.0%。沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别为3.0亿元、-21.3亿元，同比下降，降幅有所收窄。
过去几年销售额增速逐年下滑，2023年上市房企结转规模因前期积累较高且上年下滑过快后出现反弹，其增长可持续性有限，结转收入规模短期内维持下行趋势。同时，近两年市场持续调整，短期内对销售毛利率形成较大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，短期内结转业绩承压。
2023年，上市房企净利润率均值、净资产收益率均值为负。沪深、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为-0.8%、-24.0%，较上年下降。
财务稳健性：负债率有所上升，短期偿债能力下降
2023年沪深及内地在港上市房地产公司三道红线情况
2023年，行业继续在调整期运行，沪深上市公司及内地在港上市公司负债率均有所上升。沪深及内地在港上市房地产公司净负债率均值为91.2%、163.1%。短期偿债能力持续下降，沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比均值分别为1.14、0.75。
上市公司流动性出现明显分化，头部央国企及部分稳健型民企持续优化债务结构，负债率下降;部分民企和混合所有制企业由于存量债务到期、再融资不足导致债务压力加大。
投资价值：优秀企业估值仍有提升空间关注经营稳健、投资积极的企业
2019-2024年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况
2023年，房地产板块持续走低，沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2023年A股市场经历了较大波动，年末沪深300同比下跌11.4%，2023年年末申万地产指数同比下降26.4%。港股市场在2023年的整体走势延续了2022年的弱势、在震荡中持续走低，2023年年末恒生指数同比下降13.8%，港股房地产板块整体随大盘波动，恒生地产指数同比下降29.6%。
房地产上市公司估值承压，新房市场延续调整态势，投资者将更加关注企业可持续运营能力和长期价值，保持稳健运营、展现出拿地能力、经营性业务较强的企业更易获得投资者的青睐。
新发展模式：经营性业务业绩亮眼典型房企构建新发展模式初现成效
探索新发展模式，代表房企总体上均采取“开发+经营”为模式的轻重并举发展策略，代表房企往往采用“住宅开发/重资产+X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。
房企构建新发展模式初现成效，经营性业务业绩增长快于开发业务，重要性日益凸显。从业务规模看，典型房企经营性业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%，增速比开发业务高出6.4个百分点。同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。从利润来看，开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度凸显。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%。
2024中国房地产开发上市公司TOP10研究结果
