智通财经APP获悉，克而瑞发文称，2024年1-4月，中国房地产市场继续保持低位运行。4月，TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。累计业绩来看，百强房企1-4月实现销售操盘金额10914.1亿元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7个百分点。
2024年4月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低57.3%至258.8亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低52.6%和51.1%至68.7亿元和44.8亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低47.7%至18.5亿元。
01合约销售
百强房企4月业绩同比降低44.9%
核心观点：
1、2024年1-4月，中国房地产市场继续保持低位运行。4月，TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。累计业绩来看，百强房企1-4月实现销售操盘金额10914.1亿元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7个百分点。
2、2024年4月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低57.3%至258.8亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低52.6%和51.1%至68.7亿元和44.8亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低47.7%至18.5亿元。
3、从企业表现来看，2024年4月单月业绩环比增长的百强房企不足四成，单月和累计业绩同比降低的房企也占到近九成。单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到45家，业绩同比整体呈普降态势。1-4月，百强房企累计操盘金额超百亿的房企只有21家，而2023年和2022年同期分别有45家和47家。即便是全口径销售金额，过百亿的房企也仅有25家。
02企业拿地
延续小幅回暖趋势 投资聚焦核心地段
核心观点：
1、4月典型房企投资延续自2月以来回暖趋势。CRIC重点监测30家房企投资金额439亿元，环比增14%，但由于去年基数较高，同比仍下跌61%，拿地建面为217万平方米，环比增38%，同比跌66%。具体来看，建发、滨江(002244.SZ)、龙湖(00960)拿地金额分别达到163亿元、74亿元、64亿元，位列前三位，其中建发在厦门、上海、武汉、杭州等核心城市均有斩获，滨江则持续重仓杭州。由此可见，核心城市优质地块仍是房企首选。
2、建发、绿城拿地销售比高于行业平均。前四月仍有近七成百强房企未拿地，整体百强房企拿地销售比仅为0.16。聚焦到销售TOP10企业来看：第一，1-4月销售Top10拿地金额占百强比重为57%，投资高度集中在头部企业;第二，绿城、越秀、龙湖、滨江、建发拿地金额排名与销售排名相近，且拿地销售高于行业平均，其中建发、绿城拿地销售比超过0.5;第三，前四月拿地金额仅有绿城、龙湖、滨江较去年增长，而保利、中海等今年投资略有放缓，前四月投资金额同比下降62%和74%。
3、“金三银四”缺席叠加供应放缓，企业投资持续保持审慎。目前，从供求规模的角度来看，土地供应节奏与去年同期相当、成交规模也同比基本持平，行业的供求平衡仍在调整中，一季度以来上海、杭州、合肥等热点城市均明显放缓了供地节奏，典型如合肥近两次预供地公告均仅放出4宗宅地。
在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段时间，供应的减少一定程度影响了企业投资的选择和判断。
企业端来看，楼市“金三银四”的缺席、销售不及预期仍是导致企业持续审慎投资的最重要因素。月末中央经济局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，以及各大重点城市均或多或少放松了限购政策，预计接下来市场将迎来更多政策细则落地。房企及购房者均有较浓的观望情绪，在市场显著筑底、呈现回暖势态前，房企都将保持审慎、观望态度，土地市场的动态将集中于国央企、优质核心地块上。
03企业融资
规模继续处在低位 仅TOP10梯队融资量同比上涨
核心观点：
1、融资总量：2024年4月65家典型房企的融资总量为280.07亿元，环比减少29.5%，同比减少56.5%。从全年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1325.79亿元，同比减少44.84%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资276.57亿元，环比减少26.6%，同比减少48.1%;没有企业进行境外融资;资产证券化融资为3.5亿元，环比减少75.9%，同比减少95.6%。
2、融资成本：2024年1-4月65家典型房企新增债券类融资成本3.14%，较2023年全年下降0.46个百分点，其中境外债券融资成本4.28%，较2023年全年降低3.76个百分点，境内债券融资成本3.12%，较2023年全年降低0.36个百分点。单月来看，4月房企融资成本为3.06%，环比降低了0.04pct，同比降低0.42ct。本月没有房企进行境外融资，而由于境内发债的企业仍然主要是华润置地、中海地产、首开股份等国企央企，因此境内融资成本3.06%，仍然保持在较低的水平。
3、企业表现：本月融资总量最大的企业是荣盛发展，企业通过银行贷款以及与AMC的合作获得了41.5亿元的融资。从企业梯队来看，2024年1-4月TOP10房企的平均融资额为35.23亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队的房企融资规模同比增加了31.25%，是唯一一个出现增长的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.75%，较2023年全年融资成本降低了0.27pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.8pct;TOP51+房企的融资成本较2023年全年下降1.19pct，降幅最大。
