智通财经APP获悉，4月30日，中指研究院发文称，2024年1-4月，TOP100房企销售总额为12464.4亿元，同比下降但降幅较上月有所收窄。4月份，央国企如绿城中国、保利置业等销售更显韧性，武汉城建等区域深耕型企业表现突出。
阵营数量：百亿以上销售额企业28家，阵营调整还在持续
2024年1-4月，百亿以上阵营28家，销售额均值320.0 亿元。第二阵营(50-100亿)企业29家，销售额均值69.7 亿元。第三阵营(30-50亿)企业30家，销售额均值38.4亿元。第四阵营(30亿以下)企业为13家，销售额均值27.0 亿元。
头部房企经营策略：轻重并举，聚焦深耕，优化提质，注重安全
年报季已近尾声，通过梳理年报相关内容显示，轻重并举，聚焦深耕，优化提质，注重安全成为龙头企业2024年在业务、投资等发展方面的关键词。
业务策略方面：轻重并举，加强新旧动能的转换，推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线。其中，资产运营尤为受到龙头企业关注，将其视为公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块。如中海、华润注重大资管模式，龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务，金地加强布局非住业务。
投资策略方面：保持谨慎乐观态度，坚持“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，持续深耕一线城市和重点二线城市，对高潜力城市进一步聚焦。同时，按月度、按季度以销定投、以销定产，实现产销共存动态的平衡，以效率质量为优先。如中海、华润、招商、越秀等，投资聚集一二线核心城市，以销定投。
产品策略方面：聚焦主流，优化提质，在产品力、服务力上持续做加法，用科技赋能产品品质，以产品力保障交付力，打造更优更好的美好人居。扎实做产品，是深耕型房企破局的关键，用硬核产品力针对性的匹配更加真实的用房需求。如中海坚持主流产品、打造好产品;绿城提出产品提质;金地坚持主流客户、主流产品。
财务策略方面：注重安全，以销定支。上市房企逐步降低对总对总融资模式的依赖，转向项目制融资，贯彻以销定支策略，力争降低融资成本。同时有序压降负债规模，持续优化债务结构，如绿城提出平衡现金流安全与利润，建发、金地紧抓现金流管理，龙湖把债务安全放在第一位，越秀确保“三道红线”绿档。
展望：房地产环境将进一步优化，房企销售将有所改善
政策方面，4月监管部门持续落实跟进前期政策，月底中央政治局会议召开，为楼市政策定调。4月3日，住建部披露我国地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制，项目“白名单”持续推进落地，当前已取得积极进展，有助于更加精准支持房地产开发项目的合理融资需求，有助于推进项目的开发建设，稳定市场预期。4.30政治局会议明确指出“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。
地方层面，4月，各地政策持续优化，成都、长沙全面取消限购，天津明确北京、河北户籍和北京、河北就业人员在天津购房，享受天津户籍居民购房政策、放松本户籍居民在天津市内六区购买120平米以上新房限购，海口放松个体工商户限购;北京取消优化离婚认贷认定规则，福州、沈阳、贵阳等多地取消首套房贷利率下限;北京、广州、沈阳等地进一步优化公积金贷款政策;郑州、长沙、南京等地支持住房“以旧换新”。
从市场表现来看，4月以来，新房市场仍面临调整压力，多数城市新房成交规模较3月出现回落，但同比降幅有所收窄。二手房市场保持较高活跃度，表现明显好于新房，深圳、成都等城市4月二手房成交规模环比保持增长。
从房企来看，将加快营销。一是，5月会加快推盘，开发商加大在五一前推盘，“五一”黄金周是房地产营销的关键节点，开发商抓紧机会积极推新，抢抓五一销售。二是，加强促销，房企积极推出灵活多样的营销活动。
短期来看，预计核心城市需求端限购限贷等政策将进一步优化调整，优化限购政策、降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等均具备空间，与此同时，“保交付”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。另外，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实。在外部环境进一步改优化下，房企销售将有所改善。
