智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告称，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，该行认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。
标的方面：1)推荐优质地产龙头：招商蛇口(001979.SZ)、保利发展(600048.SH)、中国海外发展(00688);2)推荐优质物管企业：招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049)等;3)建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股(09979)，城建发展(600266.SH)、天健集团(000090.SZ)、中华企业(600675.SH)。
天风证券观点如下：
销售端：高能级决定基本面
24年前3月，新建商品房销售面积2.27亿平，同比-19.4%，销售额2.14万亿元，同比-27.6%，累计增速较2月均有小幅修复。该行认为，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月前三周表现看，典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月分别修复11pct、7pct，但较4月前两周分别下滑了16pct、1pct，一线城市高频销售走弱使基本面不确定性再度加剧。从季节性角度计算：21-23年前3月销售面积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%，则预计24全年销售面积8.5亿平，同比-24.3%;若前3月成交占比接近22年22.9%，则24全年销售面积9.92亿平，同比-11.2%投资端：投资与销售增速背离
24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.5%，累计增速较2月下滑0.5pct。该行认为，销售修复背景下，投资端增速继续背离说明企业信心欠缺、侧面反映今年基本面或与22、23年呈现类似走势，收入及行业预期等因素未发生本质变化。24年以来，成交增速与新盘推货供给增速高度契合，反映存量去化压力下，优质供给是影响销售放量的关键，而一季度高能级土拍市场较冷淡的表现和开发投资体量的继续下滑，或造成下半年供货“量质双淡”，也造成年内金九银十成交能否二次放量的隐忧。
24年前3月，房屋新开工面积17283万平方米，同比-27.8%，累计降幅较2月收窄1.9pct，参考20-23年走势势，今年年内二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面积15259万平方米，同比-20.7%，累计降幅较2月扩大0.5pct。自22年8月“保交楼”提出后的一年，竣工同比增速持续回升，但23年8月后再次呈现下滑趋势，说明21年后开工规模降幅扩大的趋势已在竣工端显现，今年年内竣工增速或继续走弱。
融资端：资金来源的结构性变化
24年前3月，房地产开发企业到位资金25689亿元，同比-26.0%，累计降幅较2月扩大1.9pct。其中，国内贷款累计降幅收窄反映外部融资开始发力，主要或得益于融资协调机制等信贷端利好;定金和预售款及个人按揭端口增速走弱主要源自于销售仍在承压。从到位资金各分项占比看，24年前3月，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷占比分别为19%、36%、31%、15%，较去年同期分别+4pct、+5pct、-5pct、-4pct。该行认为，到位资金规模持续减少和更为依靠外部融资的结构性变化，也可以一定程度解释开发投资的弱势。相对于举债扩张所承担的亏损风险，房企或更倾向于储备子弹、侧重存量去化，继续等待更明确的市场底。
4月新房、二手房同比降幅收窄
新房市场本周成交246万平，月度同比-35.76%，相较上月改善7.58pct;累计库存11156万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交172万平，月度同比-19.73%，相较上月改善9.33pct。4月8日-4月16日，土地市场成交建面1403万平，滚动12周同比-11.23%;成交总额109亿元，滚动12周同比-13.58%;全国平均溢价率4.58%，滚动12周同比-0.62pct。
风险提示：行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期
