智通财经APP获悉，申万宏源发布研究报告称，城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期核心城市调控政策放松、房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求底、并有望销售率先改善。
申万宏源观点如下：
近期分析：短期需求底有望来临，基于以下三点：
1)今年春节后二手房成交修复：成交端，24年春节以来17城二手房成交呈现复苏，其中深圳和成都表现突出;房价端，本轮周期北上广深二手房房价累计降幅均值已达25%，降幅超过以往周期，已呈现深度调整，近期一线城市呈现降幅收窄趋势。
2)核心城市按揭负担比明显改善：由于房价的深度调整以及持续的房贷利率降息，核心城市的按揭负担比呈现显著改善，支撑需求底的来临;一线城市(前40%收入群体)家庭按揭负担比均值从18Q3的90%回落到23Q4的57%，接近历史低点;核心10个二线城市(前40%收入群体)按揭负担比均值从18Q3的47%回落到23Q4的27%，达到历史低点。
3)百城租金回报率对国债利差收窄：由于租金回报率的提升以及国债收益率的持续下行，当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临;百城租金回报率和国债收益率利差持续收窄，24年2月租金回报率2.20%，较10年国债利差收窄至-0.14%、创近年来新高，其中一线城市租金回报率和国债利差已接近历史低点。
中期支撑：中期需求依然有支撑。
本轮周期中，房地产销售和开工都已深度调整。根据统计局数据，2023年，全国住宅销售面积9.5亿平、新开工面积6.9亿平，分别较高点累计降幅达39%、59%。并且目前住宅销售面积(12个月滚动)已降至9.1亿平，已经回到了2010年的水平;住宅新开工面积(12个月滚动)已降至6.6亿平，已经回到了2007年的水平。但中期来看，虽然本轮房地产基本面调整较深、市场目前预期也比较悲观，但该行认为我国住房需求中枢仍有较强支撑，主要基于两个维度需求测算：1)通过城镇化率、人均住房面积、旧房更新率等指标推演测算，预计我国2022-30年的住宅需求中枢约为11.6亿平;2)通过日本和韩国饱和阶段的住房开工情况借鉴测算，预计我国住宅新开工(或销售)中枢为10.5亿平。鉴于2023/2024E我国住宅销售已降至9.5/9.0亿平、新开工已降至6.9/6.3亿平，均已连续低于我国住宅需求中枢，由此该行认为目前行业基本面已经超跌，预计后续需求中枢对销售的支撑也将逐步走强。
政策优化：政策优化升级再助力。
今年以来，中央和地方政策表态持续升级。需求端，一线城市从放松认房不认贷到放松限购，5年期LPR大幅下调25BP至3.95%、房贷利率仍有下降空间，近期国常会首提激发潜在需求等，政策放松力度持续加码。供给端，住建部融资白名单和房企经营性物业贷款有序推进，白名单目前已审批通过2,000亿元贷款，万科、金地集团、龙湖集团等房企经营物业贷款陆续落地。中期维度，预计住房双轨制将是破局关键。预计我国住房单轨制供应体系将转向双轨制供应体系，“保障房+商品房”并重供应体系逐步形成，刚性需求和改善性需求将得到分类满足。
其中，保障房方面，预计保障房建设将以需定供，收购存量助力商品房销售;商品房方面，政策导向总体呈现“住有所居”向“住有宜居”转变，预示着高品质住宅将成为鼓励方向。展望后续，该行认为房地产行业政策将进一步优化：需求端，预计一二线城市的限制性政策(限购和限价)将进一步放松，房贷利率和首付比例仍有进一步下行或优化空间，此外城中村改造和保障房收购存量商品房的推进也值得期待;供给端，融资白名单、经营性物业贷等多种融资工具也将助力房地产行业融资逐步修复。
投资意见：维持“看好”评级。
该行认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期核心城市调控政策放松、房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求底、并有望销售率先改善。
维持房地产“看好”评级，1)推荐优质产品力房企：A股：滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等;2)关注城改受益房企：越秀地产(00123)、城建发展(600266.SH)、中华企业(600675.SH)等;3)关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理(09979)。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象(01209)、保利物业(06049)、中海物业(02669)等。
风险提示：销售和融资资金趋紧，城改推进不及预期。
