国泰君安:把握房地产开发板块因风险暴露带来的阶段性机会

57 3月13日
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张计伟

智通财经APP获悉,国泰君安发布研究报告称,相比于金融风险,该行认为房地产的真实压力在于较大的库存压力和相应的减值。然而,这是显性化的风险,同时,只要给予时间、或者是超常规政策(如政府回购),能够让此压力释放。因此,这个压力向风险转变的概率是不大的,最终也只会是以压力来体现、而非风险。行业仍有压力、但无风险,把握开发板块因风险暴露带来的阶段性机会,继续寻找释放压力的重组方向。

受益标的:旭辉控股集团(00884)、融创中国(01918)等,继续推荐园区公司,包括中新集团(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ),龙头房企推荐保利发展(600048.SH)。

事件:近期由万科的保债事件发酵作为开端,至万科全额偿还美元债作为结束,一次风险暴露结束带来市场信心恢复,并随着进入季节性旺季,销量的环比改善也带动信心修复。

国泰君安观点如下:

近期行业在经历了1~2月新房销售较大幅度下行之后,市场对房企生存的担忧又有增强,随着万科事件的平稳落地,预期得到极大修复。按照克而瑞数据,前2月房企销售出现较大幅度的下滑,同比下滑幅度普遍在30~50%,导致市场担忧房企现金回笼减少进而引发偿债风险,在万科保债项目引发市场关注之后,市场的担忧又进行了一次升级。但近期,随着万科全额偿还美元债和金融机构对房企的支持再度增强,市场预期得到极大修复。

每年年初的传统旺季,都会成为一次预期改善的催化剂,尤其是在楼市下行期,参考2023年年初的表现,就显得更加明显。由于房地产市场具备周期性,因此,若形成新周期,则很难在短期内再次掉头,这也导致市场对于房地产行业拐点的到来尤为关注。自2021年下半年楼市下行至今已近3年,从传统周期来看,已经超过了下行周期的时间,那么每一次市场的旺季,都成为拐点的可能性,由于趋势形成短期内难以改变,预计本轮也将因为环比改善迎来市场预期的改善期。最近的可参考案例就出现在2023年年初,小阳春的环比改善,带来了市场预期的显著上修。

房地产市场没有系统性金融风险,这将是短期内最大的预期修复。

尽管该行反复强调,房地产市场没有系统性金融风险,但市场仍有担忧,例如,仍有投资者担心房价下跌导致居民购房首付被击穿,进而引发断供,该行已在此前测算过,居民的首付比例远高于法定规定的下限如首套房20%,真实首付比例预计超过了60%。又例如,房企债务无法偿还,导致金融机构亏损,该行在2023年12月17日发布的年度策略报告《重组,元年》中提到,境内的债务有大量金融政策支持,基本都能够做展期,难以形成真实坏账。因此,该行认为,当前不应该有房地产市场会发生系统性金融风险的担忧。

当然,房地产开发的压力也存在,主要在于仍然有较大的库存,和库存对应的减值压力,但这是显性化的风险,给予时间和超常规政策,能够得到妥善解决。相比于金融风险,该行认为房地产的真实压力在于较大的库存压力和相应的减值。然而,这是显性化的风险,同时,只要给予时间、或者是超常规政策(如政府回购),能够让此压力释放。因此,这个压力向风险转变的概率是不大的,最终也只会是以压力来体现、而非风险。行业仍有压力、但无风险,把握开发板块因风险暴露带来的阶段性机会,继续寻找释放压力的重组方向,受益标的为旭辉控股集团、融创中国等,并继续推荐园区公司,包括中新集团、招商蛇口,龙头房企推荐保利发展。

风险提示:市场需求加速下行。

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