本文来自微信公众号“棱镜”，作者为罗飞。
2017年，李巍再次成为香港地产销售王。尽管如此，李巍也并不打算春节休假，这是因为他很清楚，2018年不确定性太多了：他希望趁着春节带更多新来的内地客户转转。
毕竟，他之前的大客户们不少都离开了。
廖毅就是其中之一。李巍已经很久没有见到廖毅了。作为中原地产香港半山豪宅区的负责人，李巍在过去十多年里，为廖毅在香港买过逾100套房子。
更重要的是，这里面没有一套不是赚钱的。李巍颇为自豪于自己为廖毅的房产投资建议。实际上，这种自豪得益于过去十来年香港楼市逐年高涨的趋势。
“被‘辣招’赶走了。”对于廖毅们的消失，李巍觉得是政策引起的。过去一年，他都没有再给廖毅推荐过任何楼盘了。
过去多年，屡创新高的房价让香港成为了投资客们的天堂。2016年第二季度开始，香港楼市再次回升，至2016年3-9月楼价累计上升8.9%。其中，楼价由2016年4月上升0.7%，增至去9月上升2.8%，为2013年以来最大升幅。
李巍口中的“辣招”，指的是2016年11月5日，香港特区政府出台楼市新政，将所有住宅物业的印花税一律调高至15%，只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即对非本地永久居民购房设置了“买家印花税”，税率为房价的15%，如今住宅印花稅统一调至15%，两者相加，内地人购房的税率将达30%。
但这一记“重拳”，让廖毅等富足的本地买家们远走海外，却给了内地新移民买家们更多的机会。
来自内地的谢炳就是想在香港买一套自己的dream house。他的心理价位是10亿以上，一定是在山顶的，能够俯瞰维多利亚海景，并且能在年底前完成交易。
但几个月下来，他发现并不容易。山顶的豪宅数量有限，但和他一样等着住进去的人，在这一年多来，越来越多了。他的代理告诉他，“再不抓紧，就又买不到了”。
逃离的本地投资客
一年多前香港政府的调控手段，对于廖毅这样的投资客来说，是个十足的坏消息。
早在2003年时，廖毅就已经拥有香港的第一套房了。按照港府2016年11月前的规定，作为已经持有香港身份的投资者，廖毅购买二套或者三套等，价值在 300 万港元至 400 万港元之间的，税率为4.5%;400万至600万港元的税率为6%;672万港元以上的为7.5%;2000万港元以上为 8.5%。在过去的十多年里，他在香港买房都是按照这个比例进行缴税。
然而，2016年11月5日后，一切都变了：不管他买多少价格的房子，统统都需要交纳高达15%的税——这比他之前购买的超2000万房子的缴税额比例，都高了近一倍。
算完这笔账后，廖毅很清楚，香港不再适合他这样的投资者了。
李敏贤对于廖毅这类人的离开并不惋惜。作为莱坊地产香港住宅物业部主管，她近一年也目睹了不少这样的案例。她将这些人统称为“敏感投资客”。
这些投资客们对于税赋有着足够的敏感。就现在香港楼市约2%的年回报率来看，增长近一倍的印花税，就意味着投资者们持有物业至更长时间才能达到之前的回报率。
离开香港，成了包括廖毅在内的很多投资客们一致的决定。继续留在香港楼市的，除了不差钱的，就是刚需了。包括李敏贤和李巍在内的香港房产中介们都觉得：这才是健康的楼市，让买超级豪宅和真正有刚需的人能够买到房子，而不是让投资客扎堆在楼市。
同时逃离香港的，还有香港本土的中产们。
不过，对于“中产”这一说法，中原地产豪宅交易负责人何兆棠表示并不认可。在 “十年前香港是存在中产的，半山的房子也是这些中产购买为主。”但相比越来越“天价”的楼市，“现在这些中产购买力下降了很多，都变成了‘低产’了，也都逃离了房地产投资了”。
李敏贤也发现，自己身边那些中环金融公司的本土高管们，都选择放弃在香港投资房产了。这些人都是香港高收入人群，早就在香港买了刚需房，但是手里有些许余钱。在此之前，他们中间暂时没有移民等计划的，很多都会将闲钱进行房产投资：买第二套或者第三套房。
“‘辣招’出台后，他们也就都转去海外买(房)了。”李敏贤说。
这也是在香港生活了20多年的黄立冲现在的最大感触。这些逃离的香港本土投资人士，于他并不是坏事。作为协纵策略管理集团联合创始人，他在香港从事海外房产资产管理多年，近一年来，越来越多的香港本地朋友向他咨询关于海外房产事宜。
“去海外买是他们觉得最好的选择。”曾经有过海外房产投资经验的李敏贤和黄立冲看法一致，相较于香港年回报2%来说，英国、澳洲房产投资回报率基本可以到年化6%。黄立冲以其负责的海外房产管理举例说，若是将房产做成信托模式等，投资回报甚至可以高达8%。
其实，对于这些人来说，海外投资选择并不算多，基本都集中在英国、澳洲和加拿大——这些国家是他们孩子未来留学的主要去向。孩子留学了，他们再过去常住也不成问题。
内地买家急速涌入
然而，香港地产中介们的生意并没有因此冷淡了下来。
过去这大半年，何兆棠陪同客户谢炳已经在香港看了几十套房了，谢炳希望能够在近期定下来一套。
何兆棠是中原地产超级豪宅资深董事，也是香港超级豪宅交易量最大的团队负责人。
此前，尽管频繁往返于内地和香港，但谢炳在香港并没有买房，更多时候，他都是住在香格里拉酒店。2016年十一期间，他在新加坡的孩子忽然想来香港念书，随之家人也来了香港。他觉得有必要在香港买套房子了。
这个时候出手，除了前述家庭原因，也因为谢炳在2017年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策，谢炳不管买价值多少的房子，都仅需要交纳4.25%的首套住宅印花税。相较于内地居民身份，他可以少缴纳25.75%的税费。
“内地过来买超级豪宅的人越来越多。”何兆棠在过去大半年都在忙着为内地的客户们寻找合适的超级豪宅。
在香港地产圈，所谓的豪宅是指3000万港币及以上的，而上亿的就被称为超级豪宅。类似谢炳这样一出手就是10亿级别豪宅的买家，何兆棠近期手头就有好几个，而且交易都将接近尾声。
黄立冲和李敏贤都认为，这些内地买家来香港买房并不是为了简单的短期投资，更多是自住或者是长线持有。他们对于“辣招”增加的税赋并不敏感。
就2017年第三季度的数据显示，香港税务局就买家印花税一项，持续增长，并在9月份达到450宗，创下去年最高纪录。也就是说，仅去年9月份，就有450宗内地买家交易需要交30%税，还不包括那些拿了香港永居身份的内地人。
按照“辣招”前的规定，内地人若是没有永居的话，购买超过21,739,120港元则需要交纳8.5%的印花税，再加上15%的买家税，即23.5%。相较于“辣招”规定的内地人购房统一税率30%，也仅差了6.5%。
就李敏贤和李巍在过去近一年接触的内地买家来说，除了来自内地的商人，还有很多中环中资公司和内地大公司的高管们。他们大多时间都常驻香港，拖家带口，有住房的刚需。
除此之外，还有不少是一些内地和香港两地跑的小型民营企业家们，他们的资金暂未足够购买过亿的豪宅，但也会把钱投向普通豪宅。就黄立冲了解，这些人手里的钱不少，但是又不愿意放在银行，随着未来全球税务账户申报标准法案(CSR)会越来越普及，“最安全的办法就是买房子了”。
供不应求的山顶豪宅
一切都比谢炳预想要慢得多，2017年已过，他的房子还没定下来。这是因为，他想买的那种山顶超级豪宅，已经处于供不应求的状态。
“买山顶豪宅对于这些内地有钱人来说，更多是一种身份的象征。”包括李敏贤和何兆棠等在内的多位负责超级豪宅交易者都如此总结。对于何李这样在香港从事超级豪宅交易20多年的人来说，内地有钱的客户并不缺，甚至越来越多，但是这些内地客户们中意的豪宅却越来越少，“他们都喜欢山顶”。
三十多年以来，山顶一直都是香港传统的超级豪宅区，也是富人扎堆的地方。对于很多香港“新移民”来说，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。
这些年来，陆续有内地商人拿到这张“门票”。一年前，深圳祥祺集团董事局主席陈红天就以21亿港元拿下了山顶歌赋山道 15号。他也曾公开表示，在香港逾10年，并没有找到符合自己心愿的房子，直到买了山顶这套。
“山顶超级豪宅供应近乎为零的状态，买一栋就少一栋了。”这也是谢炳们遇到的共同问题。包括何兆棠和李敏贤在内的香港超级豪宅交易人，工作中很大一部分内容就是寻找到符合这些内地客户们心愿的超级豪宅。
一旦山顶有豪宅放盘出来时，这些内地买家们就会蜂拥提交标书。香港超级豪宅一般都是以招标模式进行售卖。
过段时间，何兆棠将带着谢炳参与投标山顶某个豪宅。他不希望谢炳重蹈两年前自己某个内地客户的覆辙，而丢失了他中意的山顶超级豪宅。
当时，被评为全世界最昂贵的何东花园有出售意向，何兆棠带着自己的客户和业主进行了长达好几个月的沟通，临了接近交易日时，忽然得知被新买家定下了。
这个新买家就是有着“重庆李嘉诚”之称的内地富商张松桥。张松桥最后以51亿港元拿下。据何兆棠得知，张松桥与原业主本身就是朋友关系，张得知出售消息后，赶紧约了业主一次饭局，以其他生意为筹码才换得了这个超级豪宅的交易。
面对香港山顶超级豪宅供不应求的状况，何兆棠有时候也会扮演游说卖家出售豪宅的角色。
土生土长的香港人何兆深知香港人对于楼市回报率的心理。对于那些出租了山顶豪宅的香港富豪们，何兆棠会以当下楼市回报率已经足够高，山顶豪宅值得出手等切口来说服他们。
“成功的次数不多。”何兆棠以及李敏贤一致认为，山顶豪宅出售的机会大多集中在香港本土富豪们分割家产之时。这些宅子大多都是由香港本土老一辈富豪们持有。随着他们年纪渐长后，家族也随之庞大，难免会出现分割家产状况，而且越来越多——这就是内地买家们能够购买的最佳时机。
香港楼市大转向
如今，谢炳已经降低了自己的要求，即使并不在最山顶，若是有新的超级豪宅，位置稍微低些，也是可以接受的，只要面积足够大。
和谢炳样有类似想法的人不在少数。近年来香港开发商们为了能够满足内地买家们的需求，也逐渐将楼盘面积扩大，建成近千平米的超级豪宅。相较于以前香港传统豪宅套面积仅300~500平米来说，现在香港市面上新建超级豪宅基本都是900多平米以上的。
过去这一年，山顶超级豪宅仅开盘了会德丰地产及南丰集团旗下的Mount Nicholson。这个项目共有两期，其中一期包括17栋均价在6亿港元以上的超级豪宅，面积也都900平米左右。
就现在卖出的10套超级豪宅数据看来，除了11号为香港本土富豪林建岳前女友购入外，剩下的9套全部为内地买家购入，其中就包括了佛山首富——美的集团创始人何享健的儿子何剑锋、深圳上市公司怡亚通供应链董事长周国辉等。
谢炳选择山顶或者浅水湾，还有一个原因是有朋友在这些地方也购置了豪宅。谢炳觉得在香港能够延续内地的朋友圈是一件很重要的事情。当然，谢炳也毫不掩饰希望能够与香港老牌富豪们成为邻居，比如，他现在还希望可以买在深水湾道，因为李嘉诚住在这条道的79号。
何兆棠回忆，山顶超级豪宅Mount Nicholson第一期已经出售的10套别墅，90%都被内地客人买走最主要的一个原因是，当时最早是深圳某个商人下单后，就跟来了一批广东的朋友。
这样的客户，李敏贤也经常遇到。“就像买包一样，内地商人喜欢跟风买。”
囿于香港超级豪宅供不应求，李敏贤的客户更多集中在购买过亿大平层。在李敏贤看来，内地客户扎堆集中买某些楼盘也是因为诉求的统一，即新大好：新房子、足够大而且要景观好，至少包括维港海景。相较于香港的买家们，内地过来的商人们住习惯了大空间，而且家庭成员相较来说多，至少要四房以上。
以西半山楼盘天汇为例，就聚集了不少内地买家。这是三年前上市的中环超级豪宅，可俯瞰维多利亚海景，更为重要的是，天汇的房子大多都是大平层。开发商陆续放出，李敏贤每次推荐给内地客户都颇受欢迎。
“这种大平层投资回报也非常高。”李敏贤说，一位生意涉及内地与香港两地的客户曾于三年前，以1亿多港元购入一套高楼层的四居室。因为生意中心后来转移海外，他便于近期将房子以1.8亿港元的价格挂出。也就是说，不到三年时间，他就赚了6000多万港元。
购买主力大换血，这在香港豪宅市场并不是什么秘密。
未来，随着港珠澳大桥以及九龙高铁开通后，粤港澳大湾区的发展加速，也会将越来越多的内地人带至香港。
李巍是比较早认识到这一趋势的人。他在六七年前就开始主动为团队安排普通话培训——现在，李巍的半山豪宅交易团队是香港中原公司内部普通话普及率最高的团队。与此同时，过去的十年里，李巍团队也一直都是香港中原销售冠军，仅2016年该团队佣金就高达8个亿港币。
他们深知：香港超级豪宅市场的疯狂时代即将来临。不久的将来，山顶的豪宅圈可能都是说普通话的了。
(应受访者要求，廖毅、谢炳为化名)
（编辑：肖顺兰）
