因2021年以来地产行业进入深度调整期，供需两淡，百城供求比持续下降，2019年为1.16，显示市场仍然明显供过于求，2022年，供求比滑入1以内区间，并在2023年进一步0.84的阶段性低位，整体市场也由供过于求向供不应求转变，供给约束愈发明显。
从库存层面来看，2023年以来库存规模持续收缩，百城狭义库存面积降至5.3亿平方的阶段性低位，不过由于成交持续低迷，去化周期仍保持在24个月的较高位。
分能级来看，一线库存规模小幅微增，二线城市库存缩量，三四线城市库存规模小幅微缩，但库存消化周期不降反升至36个月的新高。
究竟当前各城市有效库存是否充足，2024年是否又将面临严重的供给约束呢?
从去化周期变动来看，以5月和10月为转折点，5月由降转增，而9月则由增转降并持稳，至12月末达24.4个月，环比微降4%，同比上涨11%。由此可见，虽然狭义库存整体在收缩，但由于成交持续低迷，去化周期仍处在近年来较高位水平。
新房库存规模收缩主要由于供给受到约束，一方面是地市显著缩量，另一方面则是楼市持续低迷，房企推货信心不足，致使供给收缩速度超过成交，就比如2023年，全国百城商品住宅供应面积同比下降13%，而成交仅下跌5%。
纵观近5年重点城市新房供求比变化情况，百城供求比持续下降，2019年为1.16，显示市场仍然明显供过于求，2022年，供求比滑入1以内区间，并在2023年进一步0.84的阶段性低位，供求关系转向假性“供不应求”。
从56个样本城市数据来看，一线库存新鲜度显著超二三线，56城中有40城库存新鲜度较高，但不乏呼和浩特、阜新等老旧库存偏多。
CRIC数据显示，截至2023年末，重点56城7成以上库存为2020年及以来的供应，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有库存的比重分别为11%、17%、16%和29%，2018年及之前的老旧库存累计占比约为19%。
分能级城市来看，一线城市库存相对“较新”，2023年库存占比高达43%。相比之下，二三线城市库存不及一线城市新鲜，2023年库存占比分别为32%和25%。
从总体样本来看，100-140平方米产品仍然占据库存主力。2023年12月末，所有样本城市中100-120平方米、120-140平方米产品分别占22%、18%，合计近乎占据库存的半壁江山，这主要是由于该面积产品是市场主流，推货量较大。
而反观70-80平方米产品、160-180平方米产品，面向客群相对小众，房企推货量也相对有限，库存规模占比不大，都在5%以下。其余各面积段如80-90平方米等库存分布相对平均，占比都在10%左右。
对比近几年各面积段库存增减情况，70平方米以下产品库存占比激增，180平方米以上大面积产品库存占比有逐年攀升之势。
分能级来看，一线、二线城市70平以下小面积产品为库存主要分布，二线、三四线城市100-120平产品为库存占比偏高。
具体来说，一线样本城市70平以下小面积产品仍然占据库存最高份额，占比达到23.6%，80-90平的刚需产品占比也接近16%。二线城市库存占比最高的面积段同样是70平方米以下，占比多达21.8%，其次是100-120平方米产品，占比超过2成。三四线城市库存分面积段分布形态大体与总体样本数据相一致，即库存主要集中在100-120平方米和120-140平方米产品，占比分别达到23%和20.2%，相比之下，受客群结构和供应结构影响，二线、三四线城市小面积产品库存占比明显低于一线城市。
而从库存占比变化趋势来看，三四线城市库存占比则进一步向“一大一小”两头聚拢，比如相较于2022年，2023年三四线180平方米以上产品增长0.65个百分点，再比如相较于2021年，2022年三四线的70平方米以下库存占比增长7.41个百分点是各个面积段中占比变化最为剧烈的，而“中间面积段”库存占比基本都有下降之势。
一二线城市库存占比波动相对较大，70平方米以下产品占比增长较快，主要原因在于样本城市数量相比于三四线城市都较少，因此受结构性因素影响较大，从数据上我们可以看出，相较于2021年，2022年一线城市库存占比“两头增、中间减”，和三四线城市变化大致保持一致，而2023年与2022年相比则呈现“两头减、中间增” 70平以下产品、180平以上产品库存占比分别下降了1.97个百分点和0.27个百分点，而80-160平方米内各面积段产品库存占比均有所回升。
从典型城市来看，第一类以上海、杭州、成都、西安、合肥、长沙为典型代表，2023年12月末狭义库存见底，去化周期都在1年以内，短期内基本不存在去化风险。
结合各城市库存结构进行综合分析，可以看出，这些城市库存新鲜度都较高，基本不存在所谓的老旧和僵尸库存，2023年末库存中供给年份为2023年本年的占比均在4成以上。
从库存面积段、户型来看，上海、西安、合肥、成都库存结构和成交结构高度相似，上海库存积压以90-100平小三房为主;合肥、成都库存结构则以100-120平三房为主，也是成交主力面积段，杭州、长沙存在部分供需错配，库存积压以70平以下小面积段为主，以长沙为例，库存70平以下小户型多以酒店式公寓一房为主，而从当前长沙新房成交结构来看，近四年主力面积段集中在110-150平，改善型需求逐步成为市场主导驱动力，2023年四房成交套数的占比逼近六成。短期来看，酒店式公寓70平以下一房仍存在不小的去化压力。
第二类以深圳、青岛、郑州、广州、厦门、宁波、苏州、济南等核心一二线城市为典型代表，去化压力适中，2023年12月末消化周期在13-30个月不等，不过供需错配较为严重。
如广州，对比其2023年库存结构和成交结构，可以看出，库存以70平以下小面积段为主，占比高达22%，而成交则以80-120平为主，尤其是100-120平中等面积段，成交套数占比高达24%，刚改和改善需求旺盛，而受购买力降级影响，小面段产品预期仍将积压。
第三类为消化周期偏高，老旧库存积压严重的二三线城市，2023年12月末狭义库存依旧保持高位，去化周期均在50个月以上，短期内库存压力巨大。
综合来看，目前行业下行、供需两淡致库存下行至阶段低点，三类城市短期内面临严重供给约束。典型100个城市中一线库存新鲜度较高，部分二三线100-140平、三房短期库存积压。
对企业而言，当前市场恢复仍存在较大的不确定性，市场仍在缓慢筑底过程中，企业经营及存货周转遇到较大的挑战。面对复杂的市场行情，一方面，企业应当注重存货的结构调整，加快滞重项目的出清，回流资金保证资金健康，推动保交付按质按量完成。另一方面，积极推动企业经营投资策略变革，通过强化优势区域、核心区域的投资优势保证销售增长的稳定性。此外，还可以持续加强区域市场深耕、注重产品力的提升推动市场认可度，进一步提升企业的盈利能力。
本文编选自“丁祖昱评楼市”，智通财经编辑：叶志远。
