智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，预计房地产需求侧政策可能致力于推动居民置业门槛和置业成本进一步下降，有望刺激居民潜在购房需求释放，托底房地产市场持续下行的局面，预计政策合力有望推动房价在2024年二季度走稳。看好更适应精品化开发，聚焦核心城市的开发企业。也看好在存量房交易和家装领域具备优势地位的服务平台。
▍中信证券主要观点如下：
置业成本过高是限制当前房地产市场需求的核心因素。
当前房地产市场固然面临着诸多问题，但限制需求的核心因素，仍然是置业成本过高，尤其是按揭贷款利率过高。根据中国人民银行2023年第四季度货币政策执行报告，截止到2023年末，我国个人住房贷款加权平均利率为3.97%，较2020年以来高点下降了166bps，达到2009年以来的新低，但考虑实际按揭利率(按揭利率-CPI)处于2009年以来的76%分位数，实际购房成本仍然较高。
根据贝壳研究院数据，2024年1月，50城平均首套按揭利率3.88%，其中一线城市4.13%，与2020年以来的最高点相比，50城平均首套按揭利率下降了179bps，但一线城市只下降了116bps，预计一线城市按揭利率仍有较大的下降空间。
按揭贷款利率下限限制可能进一步放开。
相较金融机构人民币贷款加权平均利率而言，我国按揭贷款利率仍然较高，根据央行，2023年末按揭贷款利率比人民币平均贷款利率高14bps，但在2009-2020年，按揭贷款利率比人民币平均贷款利率平均低49bps，最多低91bps。换言之，即便不考虑长端LPR下调，按揭利率对LPR折扣应当也有较多的扩大空间。
此前，央行已发布“新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制”，对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性维持、下调或取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。预计央行对于按揭利率下限的限制(包括首套和二套)可能进一步放松，以推动按揭利率进一步下行。
政策合力有望推动房价在2024年二季度企稳。
在需求侧，预计包括一线城市之内的核心城市限购政策可能进一步放松直至完全退出，按揭利率可能在LPR下调和折扣扩大的带动下进一步下行。在供给侧，融资白名单和经营物业贷用途放宽等政策也有利于边际缓解房企的融资压力，有利于保交楼推进，有利于改善包括购房人在内的地产产业链各主体信心。预计在各项政策合力推动下，房价可能在2024年二季度结束快速下行的趋势，进入相对稳定的平台期。
风险提示：
政策不及预期，房地产景气度进一步走弱的风险;企业在3月和4月迎来偿债高峰，资金流紧张程度超出预期的风险;部分企业盈利能力持续下降，业绩大幅低于预期的风险。