本文选自“建银国际研究报告”，作者崔历、薛莹。
建银国际发表研究报告指出，政府最近积极鼓励住房租赁市场的发展，虽然中国平均租房比例与发达国家相比较小，但其总体规模与城镇化水平大体相当。租赁人口的分布体现流动人口的需求：在流动人口高的大城市，租赁人口比例与国际大城市相似，已具相当规模。而同时，专业机构在租赁市场的参与程度低。因此，租赁市场的主要问题在于其供给结构而不是需求的大小。
建银国际估算，未来随着人口流动的上升，每年全国的租赁需求将上升500-600万个单位，约占增量城市住房需求的三分之一，以名义价格计算，租赁市场每年可以增长15-20%。租赁市场需求上升开始将主要集中在房价较高的一线城市和人口流动较快的二线城市。而随着城镇化的进一步推进，城市间人口流动的上升，以及流动人口家庭收入和教育水平的提高，对质优出租房的需求将延伸到更多城市。
政府最近积极鼓励住房租赁市场的发展, 做为房地产市场长效机制的一部分。在2016 年末召开的中央经济工作会议上，政府强调要加快住房租赁市场立法、加快机构化、规模化住房租赁企业发展以及加强对住房租赁市场的监管。2017 年10 月召开的十九大和12 月召开的中央经济工作会议再次强调要发展住房租赁市场，特别是发展长期租赁，以促进房地产市场长期平稳健康发展。
一系列政策也在陆续出台。去年七月，政府提出‘租购同权’的政策意向。八月，政府提出将在包括北京、上海、广州等13 个主要城市试点集体建设用地建租赁性住房。从17 年下旬至今，已有超过40 个城市发布了各自的租赁市场发展新政。房企的租赁业务，以及相关的金融创新 (包括房地产信托基金(REITs)和租赁融资)也在推出和落地当中。由于政策细则尚处于探索形成阶段，房地产市场是否会从以购房为主转向租房为主，业务机会究竟有多大，企业、市场和公众而言仍有许多问题。
本报告试图对租赁市场的发展前景和行业痛点做一个分析和展望。总体看，预计房屋租赁的需求随着城镇化进程加快 , 城市间人口流动的上升和政策支持将提速，是房地产行业中的朝阳行业。短期随着楼市放缓，租金上升，和政策优惠，房企对大城市租赁业务也会提升。但中长期形成哪一类的租赁市场，专业化租赁方的供给能否随需求而扩展至更大范围的城市，是否会根本性改变房地产商的业务模式，对经济和其他行业的中长期影响则需关注政策细节。
政策意义
在后全球金融危机时代，许多发达国家都将眼光投向租赁市场发展。在2008 年次贷危机之前，除了德国等少数国家外，发达国家政策导向大多为通过放宽金融监管政策(如降低房屋贷款标准)和增加财政补贴来促进房屋购买，提升住房自有率 。然而，次贷危机体现了这些政策的负面效果。另外2008 年后全球多数大城市房价飙升，也让买房对很多人来说变得越来越难。因此，很多国家逐渐将发展租赁市场作为房地产政策的一个重要部分。
从公共政策的立场看，发展租赁市场有几个目的。 首先，通过提高租赁透明度和对租客的法律保护，有助于提升社会公平(让所有人都有可负担的住所);其次，租赁市场可以为务工人员提供灵活的住房安排，有助于促进劳动力流动。特别是由于低收入人群和年轻人的资金和信贷能力有限，增加租赁住房供应可以满足他们的居住需求。最后，政府也多希望利用租赁市场在房地产的上行周期中缓冲房价上涨压力，从而降低因房价飙升而引致的宏观风险。
中国人租房比例太小吗?
根据中国指数研究院的数据，中国城镇人口中约有20%的人口租房，在总人口中则占比12%。这个比例比很多发达市场要小(图1)。以此为依据，多有观点认为国内租赁市场体量过小，需大幅提升。但简单将租赁人口比例做跨国比较并不完全。租赁人口的比例与一国的人口结构高度相关。流动性人口高的国家和地区，租房比例高。在人口不断从住房自有率相对较高的乡村向城市移动的趋势下，流动人口比例上升，自住房的比例通常会下降，而租房的比例会上升，租赁的需求也会增加。
以此衡量，中国总体租房人口比例只是稍低。图2显示了中国和主要发达国家租房人口比例与国家城镇化率的关系。两者的正相关显而易见：城镇化率高的国家，租赁人口的比例也较高。而城镇化率较低的发达市场和新兴市场，其租赁人口比例也相对较低。这个关系并非只适用于少数特例国家，而是对不同区域的样本，比如将亚洲和欧洲国家分开来看，均普遍成立。从这个角度看，中国的租赁人口比例大体符合其城镇化水平。而常用来比较的德国，其高租房比例在跨国比较中是一个特例，用税收等手段抑制房地产交易，租金管制等政策的强力干预为主要原因。
跨城市的租房特点也符合这一规律。城镇化高的城市，外来人口越多，租房比例越大(图3)，例如流动人口比例高的深圳、上海等城市的租房比例在40-50%, 远高于流动人口比例较低的中南部省会城市例如南昌、长沙等。这也与国际经验相符：在美国，中心城市例如纽约、洛杉矶的租房人口比例约为50%左右，远高于国家层面的平均值。换言之，全国的总体租房比例掩盖了地区间的巨大差异。虽然租房制度尚不完善，大城市的租赁人口已具相当规模。
未来几年，中国租房市场的潜力有多大?
展望未来，租房市场的潜力主要取决于需求方面因素的动态变化。迄今为止，虽然制度不完善，并未制约深圳等大城市的租赁交易，租房需求将根本上取决于城市发展。有更多更好就业机会的城市，住房需求就越大，房价上涨更快，进而推高对租房的需求。人口流动趋势和房价负担比是决定租房需求的主要因素。
人口流动：按照国家城镇化的目标，预计每年城镇人口将增加2000-2500万。另外，虽然农民工进城的速度有所下降，城市之间的人口流动开始上升。居政府统计，过去五年流动人口的平均收入年均增长率约12%，高于城市居民平均收入的增长。新城市人口的教育程度和收入水平提升，对居住空间的要求也会高于以前农民工为主的流动人口1。分城市看，预计二三线城市的人口和住房需求将会快速增长。而一线城市，特别是北京和上海则会继续放缓，甚至出现负增长(图4)。
房屋支付能力：房价的上涨和支付能力的下降通常会将更多住房需求推向租赁市场。虽然全国整体来看房价收入比持平且保持相对稳定，但一线城市的房价收入比比其他地区高出很多，此外，在经过2012到2014年的调整之后，二线城市的房价收入比自2015年以来也开始上升(图5)。限贷后，购房支付能力会进一步下降，提升租房需求。
综合考虑这些要素，安信国际估计，在未来三年，租房需求将每年增加500-600万套。由于人口增长放缓，安信国际估计未来五年的住房总需求每年将增长约3%，略低于过去五年的增长。房地产投资也将放缓，至每年7%左右。但租赁需求将会加速。安信国际估计出租单位的数量将增长10%左右。到2020年，租户的比例可能会从现在的20%上升到24%左右。
当然，并非所有城市都有这么大的市场空间。预计租房需求大部分将集中在人口大幅增加、或是房价负担比较高或上涨较快的城市。除北京、上海、深圳这样的大城市外，由于人口流入，成都、厦门、天津、杭州、武汉等核心二线城市也将迎来旺盛的租房需求(图6)。安信国际预计，中国前30大城市每年将新增350-400万户租房需求，占全国每年新增租房人口的60%。
这样的市场规模蕴藏着巨大的商机。目前，中国的租赁市场规模约为1.38万亿人民币。安信国际预测租房人口还会增加，租赁价格也将稳步上涨，到2020年，租赁市场规模将超过2万亿人民币，年增长率15%左右。
（编辑：姜禹）
