智通财经APP获悉，方正证券发布研究报告称，城中村改造高度定位，房票安置有望定向去化库存，优化行业供需结构，“做地”模式可期，将有效拉动投资与销售，看好2024年成为房地产行业的企稳之年，重申推荐地产板块。标的方面，核心关注：保利发展(600048.SH)、天地源(600665.SH)等。
▍方正证券主要观点如下：
棚改有效拉动投资销售，改造模式实现闭环。
上轮棚改于2014年发力于货币化安置政策.发力阶段，全国实际执行棚改住房套数共2912万套，测算货币化安置共拉动约8.2亿㎡销售面积，较宽口径下共约拉动16.3万亿的开发投资与上下游产值，多方利益得到保障，棚改模式得以实现闭环。
城改政策高度定位，自上而下，聚焦核心城市。
2023年以来，城中村改造工作屡次被中央提及。政策目前覆盖21个超大特大城市，但考虑到人口规模并非政策关注重点等因素，后续覆盖城市有望扩围至35城。地方层面积极响应中央号召，其中广州、深圳、天津、成都等城市已公布了较为明确的城中村改造计划。
城改或采取“做地”模式，可行性较高。
本轮城改中，中央强调净地出让，意味着本轮城改或将采取“做地”模式，鉴于“做地”突出公益属性，且不服从表决方案的拆改户可被强制执行，以及国企资金较为充裕，“做地”模式可行性较高。
城改安置或以房票为主，定向去化库存。
截至2023年10月，全国住宅现房库存累计3.1亿㎡，达近6年最高水平，库存亟待下降。而房票安置作为特殊的货币化安置方式，更利于去化商品住宅存量库存。且郑州等超大特大城市已明确将推行房票安置，本轮城改或采取房票安置为主要安置方法。
城改资金来源或仍以政策性资金为关键，社会资本发挥重要作用。
除政策性资金外，如《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中提到的鼓励和支持民间资本参与，社会资本将成为城中村改造的有生力量。
城改或将拉动投资4.6-7.8万亿元，直接贡献销售面积1.1-2.5亿㎡。
本轮城改或将涉及建面11.4亿㎡，若覆盖城市扩围至35城，则将涉及建面13.2亿㎡;基于关键假设，本轮城改保守/中性/乐观预期下将分别拉动4.6/5.6/6.7万亿建安投资额，若覆盖城市扩围至35城，则分别为5.3/6.5/7.8万亿;本轮城改保守/中性/乐观预期下将分别拉动商品住宅销售面积1.1/1.6/2.2亿㎡，若覆盖城市扩围至35城，则分别为1.3/1.9/2.5亿㎡。
风险提示：
城中村改造推进不及预期;资金来源受限;楼市回暖不及预期。
