方正证券:看好2024年成为房地产行业的企稳之年

366 12月19日
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李佛 意见千错万错,市场永远不错

智通财经APP获悉,方正证券发布研究报告称,城中村改造高度定位,房票安置有望定向去化库存,优化行业供需结构,“做地”模式可期,将有效拉动投资与销售,看好2024年成为房地产行业的企稳之年,重申推荐地产板块。标的方面,核心关注:保利发展(600048.SH)、天地源(600665.SH)等。

▍方正证券主要观点如下:

棚改有效拉动投资销售,改造模式实现闭环。

上轮棚改于2014年发力于货币化安置政策.发力阶段,全国实际执行棚改住房套数共2912万套,测算货币化安置共拉动约8.2亿㎡销售面积,较宽口径下共约拉动16.3万亿的开发投资与上下游产值,多方利益得到保障,棚改模式得以实现闭环。

城改政策高度定位,自上而下,聚焦核心城市。

2023年以来,城中村改造工作屡次被中央提及。政策目前覆盖21个超大特大城市,但考虑到人口规模并非政策关注重点等因素,后续覆盖城市有望扩围至35城。地方层面积极响应中央号召,其中广州、深圳、天津、成都等城市已公布了较为明确的城中村改造计划。

城改或采取“做地”模式,可行性较高。

本轮城改中,中央强调净地出让,意味着本轮城改或将采取“做地”模式,鉴于“做地”突出公益属性,且不服从表决方案的拆改户可被强制执行,以及国企资金较为充裕,“做地”模式可行性较高。

城改安置或以房票为主,定向去化库存。

截至2023年10月,全国住宅现房库存累计3.1亿㎡,达近6年最高水平,库存亟待下降。而房票安置作为特殊的货币化安置方式,更利于去化商品住宅存量库存。且郑州等超大特大城市已明确将推行房票安置,本轮城改或采取房票安置为主要安置方法。

城改资金来源或仍以政策性资金为关键,社会资本发挥重要作用。

除政策性资金外,如《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中提到的鼓励和支持民间资本参与,社会资本将成为城中村改造的有生力量。

城改或将拉动投资4.6-7.8万亿元,直接贡献销售面积1.1-2.5亿㎡。

本轮城改或将涉及建面11.4亿㎡,若覆盖城市扩围至35城,则将涉及建面13.2亿㎡;基于关键假设,本轮城改保守/中性/乐观预期下将分别拉动4.6/5.6/6.7万亿建安投资额,若覆盖城市扩围至35城,则分别为5.3/6.5/7.8万亿;本轮城改保守/中性/乐观预期下将分别拉动商品住宅销售面积1.1/1.6/2.2亿㎡,若覆盖城市扩围至35城,则分别为1.3/1.9/2.5亿㎡。

风险提示:

城中村改造推进不及预期;资金来源受限;楼市回暖不及预期。

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