智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，基于目前稳健的基础货币政策配合宽松的信用政策的政策组合和市场表现，2024年商品房市场或将继续下行，而减少的实物量和信用将由保障性住房和城中村改造创造的增量填补。从城中村改造的进程来看，政策端密集推出、各级政府积极响应、市场高度关注，随着前期准备工作的逐步完善，项目落地高度可期。另外，就房地产发展新模式，随着中央经济工作会议对“完善相关基础性制度”的提及，其在2024年出台的预期也逐步增强。
▍国泰君安主要观点如下：
以居民需求为发力点的宽松政策依旧未能解决房企的信用问题，2023年行业继续承压，市场未见明显好转。
在政策上，2023年的地产政策不再集中于房企端，而是转向居民端，以行政手段为主、金融手段为辅，通过调整限购、调整认房认贷、调整贷款利率等手段，释放居民需求，发力居民信用扩张，而因高风险融资渠道受阻出现信用收缩的房企未有明显改善。
一方扩张一方收缩看似可以实现完美对冲，但是由于房企信用是早周期，居民信用是后周期，房企作为早周期对行业的影响更大，因此整体信用仍处于收缩状态。作用于市场，表现为1-11月累计商品房销售面积下滑8%、房屋新开工面积下滑21%、部分房企信用风险暴露出现债务违约等。
2024年行业将继续坚定地走修复之路，预期将会迎来房地产发展新模式相关基础性制度的出台以及保障性住房和城中村改造项目的落地。
基于目前稳健的基础货币政策配合宽松的信用政策的政策组合和市场表现，2024年商品房市场或将继续下行，而减少的实物量和信用将由保障性住房和城中村改造创造的增量填补。从城中村改造的进程来看，政策端密集推出、各级政府积极响应、市场高度关注，随着前期准备工作的逐步完善，项目落地高度可期。
另外，就房地产发展新模式，随着中央经济工作会议对“完善相关基础性制度”的提及，其在2024年出台的预期也逐步增强。
站在更长的视角，行业的问题需要经济来反哺，期待行业在新型工业化的带领下，实现与经济的协同发展。
中央经济工作会议中明确房地产不再是经济的发动机而是经济的一环，未来由经济增长拉动地产是主旋律，而非单凭地产政策化解行业面临的困局。过往地产与经济的关系体现为：由出口创汇带动基础货币投放、房地产带动货币乘数上升增加信用货币、经济增长并给出口形成正反馈。在大力推进新型工业化、以科技创新引领现代化产业体系建设的大基调下，期待再次带动上述正反馈的形成。
另外，对房地产资产回报率的考量预期将会逐步向强化租金收益率、弱化增值收益转变，后续可重点关注住房可比口径名义租金收益率的走势。
关键指标预测与投资机会：
预计2024年，销售金额/面积-10%，新开工-18%，拿地-30%，竣工+5%，房地产投资-5%。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司。
风险提示：
居民购买力提升不及预期;房企境外重组不顺利。
