信达证券:重点城市回调幅度接近历史极值 楼市配置或迎窗口期

373 12月18日
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李佛 意见千错万错,市场永远不错

智通财经APP获悉,信达证券发布研究报告称,重点城市回调幅度接近历史极值,楼市配置或迎窗口期。统计局数据显示,10月北京/上海二手住宅价格指数环比下行1.1%/0.8%。2008/11、2010/5、2014/9、2017/6,北京二手住宅价格环比也曾出现下行超过1%的情形,除2014/6滞后两个月之外,北京房价环比增速均在触底后实现回升。上海房价也在环比下行超0.5%的阶段筑底。周期触底叠加一线城市限贷放松,预计未来全国楼市复苏进程有望加快。开发房企建议关注华发股份(600325.SH)等,标的方面二手房经纪商建议关注我爱我家(000560.SZ)等。

▍信达证券主要观点如下:

北上限贷与普宅标准放松,政策优惠力度超预期。

继9/20广州限购放松,11/22深圳下调二套房首付比并放松普宅标准后,12/14北京市住建委等五部门发布新政,优化普宅认定标准,下调新发放个贷款最低首付比例/商贷利率政策下限、延长最长贷款期限等。同日,上海市房管局等部门发布新政,调整普宅标准并优化差别化住房信贷政策。

普宅认定方面,北京本次取消总价要求、而均价线大幅提升超1.8倍。据北京市住建委报道,全市普宅占比或提高至70%左右。而上海普宅标准中取消了环线分类和总价要求,当前普宅要求较北京更加宽松,预计也有较大比例房屋可认定为普宅。普宅交易享有个税、增值税及附加等优惠,更多家庭有望享受住房转让时的税收优惠政策。

限贷方面,北京和上海首套/二套房最低首付比例降至30%/50%以下(外围二套低至40%)。首套利率下限调降约45bp,上海二套房利率下限调降75bp(外围85bp)。普宅标准与限贷政策大幅放松,有助于有效降低购房成本。

重点城市回调幅度接近历史极值,楼市配置或迎窗口期。

统计局数据显示,10月北京/上海二手住宅价格指数环比下行1.1%/0.8%。2008/11、2010/5、2014/9、2017/6,北京二手住宅价格环比也曾出现下行超过1%的情形,除2014/6滞后两个月之外,北京房价环比增速均在触底后实现回升。上海房价也在环比下行超0.5%的阶段筑底。周期触底叠加一线城市限贷放松,预计未来全国楼市复苏进程有望加快。

北京上海较早步入存量时代,二手房经纪或受益。

住建部副部长董建国在2023-2024中国经济年会上表示,1-11月全国一二手房合计实现同比正增长,住房需求总量保持稳定,但交易结构中二手房占比提高,存量市场权重加大。北京上海两地在2015年前后即步入存量时代,二手房成交面积占比过半。本轮普宅标准放松幅度较大,较多房源或可享受税费优惠,从而进一步打通换房链条、盘活流通市场,在此过程中二手房经纪商也有望受益。

风险因素:

房地产调控政策收紧或放松不及预期、地产行业销售下行幅度超预期。

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