智通财经APP获悉，方正证券发布研究报告称，12月14日，北京、上海同日发布优化房地产市场新政策。此次京沪两地政策刚需、改善型需求齐发力，该行认为京沪新政从多方面刺激需求，在广深下调二套房首付比例的基础上再加码，2024年一线城市出现“小阳春”可期。此外中央经济工作会议对于地产的定调中性偏积极，三大工程有望拉动地产企稳。该行看好政策持续加速释放，由地产销售端回暖推动房企以销定产，加大投资力度，2024年地产销售、投资有望企稳。
核心关注：保利发展(600048.SH)、天地源(600665.SH)、我爱我家(000560.SZ)、浦东金桥(600639.SH)。此外，建议关注：1)城中村改造越秀地产(00123)、天健集团(000090.SZ)、城建发展(600266.SH)等;2)存量房赛道我爱我家、贝壳-W(02423);3)优质民企新城控股(601155.SH)、龙湖集团(00960);④格局优化招商蛇口(001979.SZ)、华发股份(600325.SH)、建发国际集团(01908)。
事件：2023年12月14日，北京、上海同日发布优化房地产市场新政策，此次调整涉及：1)下调新发放房贷最低首付比例;2)放松对普通住宅的认定标准;3)降低商业银行新发放房贷利率下限等方面。
方正证券主要观点如下：
京沪同日调整地产政策，彰显自上而下稳地产的决心。
2023年12月12日结束的中央经济工作会议指出，2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，并强调要积极稳妥化解房地产风险。2023年12月14日，北京、上海两一线城市同日发布多项调整优化房地产市场相关政策，贯彻落实会议精神，表明中央及地方政府自上而下稳地产、稳经济的决心，或将进一步为市场注入信心。
刚需、改善型需求齐发力，预计效果良好，明年一线城市“小阳春”可期。
此次京沪两地政策刚需、改善型需求齐发力1)刚性需求：降低贷款利率及首付比例;2)改善型：优化普宅认定标准，更多家庭享受住房转让增值税优惠。回顾广深下调二套房首付比例政策，两地楼市取得良好表现，广州11月商品房成交面积同比+74.0%，二手房成交同比+75.6%;深圳2023W48成交面积同比+17.9%，11月二手房成交面积同比+62.7%。该行认为京沪新政从多方面刺激需求，在广深下调二套房首付比例的基础上再加码，2024年一线城市出现“小阳春”可期。
需求端政策仍存发力空间，三大工程持续推进有望对销售形成助力。
一线城市需求端政策仍存在较大发力空间，政策工具箱储备充足：1)首付比例尚未达下限，仍有下调空间;2)房贷利率较LPR-20BP的下限存在优化空间;3)一线城市中除广州外住房增值税免征年限均未调整;4)限购方面，除9月20日广州、10月24日上海金山优化调整外，限购政策尚未松动。此外，中央持续表态加快“三大工程”的建设，有望出台货币化安置推动城中村改造进程，助力需求端加速回暖。
看好政策持续加速释放，2024年地产销售、投资有望企稳。
2023年三季度以来，需求端、投资端、融资端等各方面楼市利好政策频出，表明中央稳定楼市态度坚决;中央经济工作会议对于地产的定调中性偏积极，三大工程有望拉动地产企稳。该行看好政策持续加速释放，由地产销售端回暖推动房企以销定产，加大投资力度，2024年地产销售、投资有望企稳。
风险提示：政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。
