10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，3只消费基础设施公募REITs的申请及陆续获批，点燃了商业市场的“热情”。
11月24日，“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”项目获得证监会发行批文和上交所审核通过。以该项目为代表的国内首批消费类基础设施REITs产品获批，并有利于加快推动REITs常态化发行和高质量扩容，为国内公募REITs市场注入新活力。此举也将积极提振国内消费市场，并为支持实体经济长期发展贡献力量。
注入优质资产，金茂“尝鲜”首批消费基础设施公募REITs
REITs(中国房地产信托基金)本身是一个资本的增值变现过程，而首批申报企业底层资产基本面的稳定性，成长性，估值指标等情况，也将为后来者提供重要的参考作用。
智通财经APP了解到，本次“首吃螃蟹”并成功获批的华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金项目底层资产为长沙金茂览秀城，是中国金茂(00817)旗下以体验与创新业态为核心的城市级商业中心——览秀城的第一个落地项目。
从区位优势上来看，该项目位于“新消费之都”长沙的城市新中心梅溪湖商圈，为中部地区首个国家级新区——湘江新区四级公共中心体系中的城市主中心，同样也是中国金茂多年深耕之地。
目前，该区域已汇集腾讯、泰康之家等名企总部，湖南大学等高校，湖南文化艺术新地标梅溪湖国际文化艺术中心等优质产业、教育、艺术配套，客群消费力持续增长，是长沙品质生活住区最密集、消费需求最旺盛的区域。
资料显示，长沙金茂览秀城于2016年开业运营，可租赁面积超6万平方米。截至2023年末，该项目日均客流3.9万人次，上半年销售额达4.29亿元，这无疑是中国金茂旗下运营最为成熟，同样也是最具代表性和成长性的商业资产。
而自2016年11月营业至今，长沙览秀城保持了稳定且亮眼的运营业绩：2017-2018年连续保持99%的出租率;2021年至2023年9月末，公共卫生事件之后迅速调整，出租率反弹至高位，保持超过98%的良好趋势。这无疑得益于中国金茂是坚持长期主义的城市开发运营商，并在商业运营方面有相对较好的基础。
根据数据统计显示，2021年至2023年6月末，长沙览秀城运营净收益三年复合增长55.4%，运营收入三年复合增长31.27%。由此可知，该优质资产发展稳定，并贡献长期稳定的现金流，受益于该项目的稳定表现，金茂的商业资产运营业务已拥有着庞大且稳固的基本盘。
亮眼运营业绩背后，源于项目积极主动的招商策略，通过主动调租持续优化租户结构，带动经营业绩实现跨周期增长、租金水平不断提升：数据显示，2020-2023年1-6月，长沙览秀城日均销售额年复合增长率为25.47%，日均客流量年复合增长率为15.57%，这充分验证了金茂差异化的商业运营管理能力。
充足的潜在租户为长沙览秀城维持接近满租的运营状态提供了良好的保障。长沙览秀城丰富的业态配比使得现金流稳定分散，项目采取固定租金、固定租金/抽成取高、纯抽成三种模式。其中，固定租金/抽成取高为主要合作模式，是项目未来实现收入增长的核心业务模式，既能保证稳定的保底收入，又能分享商户销售业绩的提升。
与此同时，经营收益持续上升，也将为投资者带来可观回报，同步展示公司稳中向好的发展趋势以及对回报股东的重视。同时，其所表现出的较高成长性及稳定性，也将与市场主流的长期投资需求相吻合。
对此，中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，一些人均消费水平不低，但是人均购物中心面积较低的城市，可能意味着存量商业有更大的增长潜力，对于REITs投资者来说，可能意味着相关资产成长潜力较大，面临竞争较小。作为梅溪湖商圈稀缺滨水商业体，长沙览秀城周围五公里无同等规模竞品，项目具备显著的高增长潜力。
着眼长期主义，打造优质公募REITs平台牢筑发展护城河
从国家层面来看，消费基础设施公募REITs的发行意义重大。业内人士普遍认为，该举措可有效盘活存量商业资产、促进消费领域投资，优化消费供给、释放消费潜力，进而为扩内需、稳经济贡献力量。
之于上市公司而言，打造优质公募REITs平台，一方面是因其旗下优质资产、长线运营能力和成长前景被市场认可与肯定，另一方面，也能够解决商业地产中“重资产”、“靠租金”、“慢变现”等痛点，可见对此深入布局对促进自身发展有着相当长远的好处。
其一，REIT的底层资产脱胎于优质商业资产，“首发”+“扩募”将带来无限想象空间。
以中国金茂为例，作为行业领先的城市投资开发运营商，该集团早在2007年就开始涉足城市运营，正以扎实的央企实力筑底，近年更以持续稳健向好为起点，坚持“城市运营商”定位。
由此，持续焕新、稳健增长的标杆项目长沙金茂览秀城，为“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”项目的运行及潜力奠定了坚实基础。而消费基础设施公募REITs平台的特性，与中国金茂商业定位高度契合，与金茂商业板块稳健而坚定的战略高度契合，是该项目未来发展前景的重要保障。在智通财经APP看来，首批消费类基础设施REITs名单中，有金茂的身影亦是水到渠成。
当下，随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，业内普遍认为，中国公募REITs市场“首发”+“扩募”的发展格局将逐步成型，其中实力强劲、旗下优质资产充足的发行人，未来也将具备更高的“扩募”可能性，从而吸引了更多投资者关注。
目前金茂商业板块已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津、苏州等多个核心城市，此外，其在武汉、杭州等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。从长远的角度来看，未来或将有更多金茂旗下的优质商业资产被装入REITs平台，项目扩募潜力可期，给市场以更多的想象空间。
其二，助力商业地产打通“投融建管退”的全链条，盘活存量金融资产。
就上市主体而言，REITs不仅是新融资渠道，其严格的发行合规要求也为原始权益人提供信用背书。在这里亦展现出中国金茂的“稳”字当头：站在当下时点，主营业务情况稳健、总资产及营收保持高速增长，为公募REITs平台持续发展提供坚实基础;公司上市后累计现金分红201亿元，分红率达到34.13%，长期为投资人提供丰厚分红回报，共享增长红利;中国金茂穿越市场周期，实现逆势增长。
作为资本市场高信誉央企、国内领先的城市运营商，中国金茂聚焦地产开发、精品持有、品质服务和建筑科技四类业务。旗下商业板块通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力打造差异化经营模式。凭借强大的运营能力，中国金茂在商业持有赛道实力不俗，培育出大量优质和具备高成长性的商业资产。
站在未来发展的角度来看，中国金茂跻身公募REITs头部梯队，不仅能够有效拓宽融资渠道，探索多元发展的路径，减少企业对传统债务融资方式的依赖，长期有望带动房企表内资产重估与流动性改善。
不仅如此，中国金茂还可作为基金份额持有人，以分派的方式收取稳定回报，实现资金周转回笼，为房企注入流动性，提高不动产持有及运营管理的利润贡献，进一步增强其抗风险能力。
未来，随着消费基础设施REITs政策支持力度增加，中国金茂也有望进行资管业务建设和转型，打造新的业务增长极，抓住消费REITs发展机遇，通过积极参与首发及后续扩募，打造行业领先的REIT平台，构建商业资产“投融建管退”业务闭环。
其三，优质资产极为稀缺，稳增长与高成长潜力共促企业未来良性循环。
对于REITs市场，中金研究团队认为，长远看中国REITs市场从底层资产视角有可能形成新能源资产、交通运输类资产和商业不动产类资产三足鼎立的局面，而消费基础设施可能是商业不动产大类中最具规模潜力的子板块，其单体资产规模较大是一个突出的特质。目前上市REITs产品在经营收入和分派的增长预期上多落于低个位数水平，而消费基础设施REITs则可能兑现高个位数的增长率，这在REITs市场内具有一定稀缺性。
事实上，优质的商业资产，无论从国家宏观经济的需求，还是行业的发展，依然有巨大潜力。所以，对于目前已经持有商业物业的开发商来说，提升运营能力，提前布局和打造优质产品，可以和资本市场建立更好的正向循环和深入联结。
数据显示，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商业类REITs。因此，对优秀的商业地产运营商而言，消费基础设施REITs能够在减轻企业资金压力的同时，还能扩大经营规模，未来在此领域有望产生新的巨头。
在本次获批的中国消费基础设施公募REITs“首发”名单中，拥有如中国金茂这等产品实力行业领先、综合实力强劲、后续发展稳健的央企携旗下优质资产的积极参与，将为REITs市场良性发展循环带来示范效应，推动REITs市场长远健康发展。
此外，在更加注重精细运营、成本管控和产品力提升的背景下，中国金茂已经率先前瞻布局，把握“白银时代”发展机遇，持续领跑于行业。在转型成为城市运营商的过程中，公司有望探索出一条独特、可持续、高质量增长的道路，为后续利润的释放奠定了基础，未来成长空间值得期待。
接下来，如何在庞大的资源库中优中选优，将会是中国金茂所要探索的重要命题。
