天风证券:11月百强房企销售数据如何解读?

184 12月4日
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张计伟

智通财经APP获悉,天风证券发布研究报告称,11月百强房企单月销售金额同比下降26.6%,同比增速较2023年10月降低2.8pct。年末房企或加强促销、推盘力度冲刺业绩,但考虑去年12月高基数影响,该行预计12月房企销售增速仍将承压,预计百强全年累计同比降幅或超10%。供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径,预计24年行业融资状况有望迎修复。需求端高能级政策宽松延续,或带动改善需求阶段性释放,长期效果仍需观察,但该行认为需求不稳、政策不停,看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动,关注融资支持预期差。

天风证券观点如下:

11月百强销售额同比降幅再度扩大

2023年11月,百强房企单月销售金额同比下降26.6%,同比增速较2023年10月降低2.8pct;1-11月累计销售金额同比下降12.8%,增速较1-10月上升2.7pct。百强房企中,单月销售金额39家环比增长,较10月增加6家,16家同比增长,较10月增加1家。整体来看,百强同比增速自7月年内低点连续四月上修后再次出现下滑,各性质房企同比普降,但目前销售水平仍整体好于7-8月。该行认为,销售波动主要或与1)房价走弱,行业信心和市场预期仍处低位,对购买力形成制约;2)前期政策效力低于预期;3)9月限购限贷政策调整刺激需求阶段性释放后出现自然回落。4)部分房企流动性承压对市场有所情绪。年末房企或加强促销、推盘力度冲刺业绩,但考虑去年12月高基数影响,该行预计12月房企销售增速仍将承压,预计百强全年累计同比降幅或超10%。

百强房企格局分化,龙头央企增速回升

在TOP20房企中,仅华润置地、招商蛇口两家单月销售额同比上升,分别同比+9%、+3%,其余均同比下降,有5家房企降幅超30%,10家房企降幅超过20%。TOP50房企中,单月销售金额同比增速前五房企分别为深业集团(432.1%)、国贸地产(203.3%)、雅居乐(60.9%)、华润置地(9.1%)、首开股份(8.9%)。分类型来看,1)地方国企方面,11月单月销售金额同比-18.1%,较上月+7pct,好于央企/民企(-21.2%/-53.1%),百强整体增速受民企影响较大,建发/越秀/华发11月单月分别同比-2%/-50%/-1%,较上月分别+11pct/-26pct/+18pct。2)央企方面,11月单月同比-21.2%,较上月-1pct,保利/中海/招蛇/华润/金茂11月单月分别同比-15%/-7%/+9%/+3%/-30%,较上月分别+1pct/+13pct/+9pct/+22pct/-25pct。3)典型非国央企,万科/龙湖/金地/新城/滨江11月单月分别同比-15%/-40%/-43%/-29%/-24%,较上月分别-25pct/-12pct/+3pct/-6pct/+7pct。11月百强房企延续分化格局,龙头央企表现稳健,销售增速呈回暖趋势。部分国央企单月增速降幅较大,或与其推盘节奏及22年高基数有关。民企销售表现普遍较乏力,预计信用资质对购房选择的影响仍将持续一定时间,待民企融资支持进一步到位后或有望迎来改善。

非国央企融资环境改善或带动销售回暖

近日,央行等三部门召开座谈会,强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资,对正常经营房地产企业不惜贷、抽贷、断贷,并提出扩大房企白名单。11月23号以来,已有建设银行、农业银行、交通银行、浙商银行、广发银行等多家金融机构召开房企座谈会,听取各类型房企融资诉求。涉及房企基本为民营房企及混合所有制企业,部分出险房企也在参会名单中,包括万科、绿城、龙湖、美的、滨江、新城、新希望、五新实业、雅居乐、碧桂园、万达等近二十余家房企。

该行认为,银行密集召集房企座谈、摸底房企融资需求、制定专项支持等举措,或旨在协助解决非国企融资难的行业共性问题,政策力度及推进速度均略超出预期。金融机构率先对信用资质的倾向性弱化对缓解居民端房企违约担忧、推动民企销售回暖均将起到积极作用。结合近期深圳二套房首付比例降低等需求宽松政策延续,政策双向发力有望推动行业预期改善,该行预计24年房企销售有望完成筑底回升。

11月新房销售同比下降11%,二手房销售同比上升29%

新房市场上周成交437万平,月度同比-11.01%,相较上月下降1.64pct;累计库存16780万平,二线、三线及以下去化加速,一线去化放缓。二手房市场上周成交184万平,月度同比+29.47%,相较上月下降0.27pct。土地市场上周成交建面1075万平,滚动12周同比-29.65%;成交总额222亿元,滚动12周同比-29.37%;全国平均溢价率2.38%,滚动12周同比-0.38pct。

上周申万房地产指数-4.89%,较上周下跌9.06pct,涨幅排名31/31,跑输沪深300指数3.33pct。H股方面,上周Wind香港房地产指数-5.74%,较上周下降10.42pct,涨幅排序10/11,跑输恒生指数1.59pct;克而瑞内房股领先指数为-8.70%,较上周下跌18.17pct。

投资建议:供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径,该行预计24年行业融资状况有望迎来修复。需求端高能级政策宽松延续,或带动改善需求阶段性释放,长期效果仍需观察,但该行认为需求不稳、政策不停,看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动,关注融资支持预期差。

标的方面:

1)推荐优质地产龙头:招商蛇口(001979.SZ)、保利发展(600048.SH)、中国海外发展(00688),建议关注越秀地产(00123)、华润置地(01109);

2)推荐低估值物管企业:招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049),建议关注万物云(02602)、金科服务(09666);

3)建议关注保障房及城中村改造主题:绿城管理控股(09979),城建发展(600266.SH)、中华企业(600675.SH)。

风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期

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