国泰君安:地产行业改革已经进入深水区 新模式将带来新的发展机遇

368 11月17日
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李佛 意见千错万错,市场永远不错

智通财经APP获悉,国泰君安发布研究报告称,地产行业改革已经进入深水区,新模式将带来行业新的发展机遇,中期推荐龙头保利发展(600048.SH)等,全年继续推荐园区公司,招商蛇口(001979.SZ)等。同时,新增关注资产端仍然健康的企业,预计随着市场的调整、债务的化解,将迎来困境反转的机会,预计会在2024年逐步体现。

▍国泰君安主要观点如下:

10月数据表现平稳,降幅较9月继续收窄,实物量表现强于信用表现,预计后续将维持当前趋势。

地产投资同比下降11.3%,和上月持平,与实物量相关的另一指标竣工面积同比增速为13.3%,较上月有所下降,整体来看,实物量投资保持较好增长,地产投资的下滑主要由拿地下降拖累。

由于实物量和经济增长挂钩、拿地和金融信用挂钩,因此,地产行业仍然呈现的是对经济拉动强、对金融拉动弱局面,表明当前仍处于房住不炒的改革过程中。预计后续将保持强化实物量、弱化信用的格局。

统计局对2022年的数据修正,剔除的那部分房源按住宅类别计算仅6280元,远低于全国平均售价,因此主要发生在低能级城市,且累积调减已经达0.9亿平方米。

根据住宅单价计算,2022年前10月成交的住宅均价为10546元/平方米,而因为退房等原因导致的调整部分,单价为6280元/平方米,远低于全国平均售价,因此,这类调整主要出现在低能级城市,且累计调整规模已经不小,按照全商品房口径算,前10月销售面积累计调减1.1亿平方米,按住宅口径计算为0.9亿平方米。

由于季节性因素,全年最后两个月的销售数据将超过其他月份的平均,预计全年销售面积接近12亿平方米,其中住宅接近10亿平方米,和年初判断基本一致。

历史上(2022年数据统计局正在回溯调整,暂未纳入统计),最后2个月销售数据占全年比重都超过了20%,若按此推断,预计2023年全年商品房销售面积接近12亿平方米,住宅接近10亿平方米,和年初判断基本一致。

2024年的变数为城中村改造和保障房建设,预计将对冲一部分商品房的需求减弱,整体仍然以强化实物量、弱化金融属性为方向。

近期有关城中村改造和保障房建设的政策频出,且地方申报积极性也在持续增强,若纳入统计局的数据进行统计,那么,将有效对冲2024年的商品房需求下行。2023年至今销售面积同比增速为-7.8%,给定2024年将迎来城中村和保障房建设大年,那么考虑到保障房对商品房需求的吸引,预计单独商品房部分的销售将较2023年的下滑幅度有所加大,预计下滑幅度将超过10%,然而实物量端则将保持正增长。

风险提示:

重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。

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