中信证券:结构性看好地产政策持续累积 看好国资加持的信用修复进程

338 11月7日
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黄晓冬

智通财经APP获悉,中信证券发布研报称,政策逆转房价下降预期确实需要时间,但购房人的资金成本已经切实下行,市场去化情况在10月以来至少没有恶化。深圳国资委对万科(000002.SZ)信用的坚决支持,也有助于切断信用层面不断蔓延的悲观情绪,推动主要房企境内再融资能力的复苏。该行看好信用稳固,或者信用得到明显修复的优质龙头开发企业,也看好市场复苏的受益者和被严重低估的服务平台。

中信证券主要观点如下:

根据新华社报道,2023年11月6日,万科和境内外金融机构展开线上交流。

深圳市国资委党委委员叶新明表示,如万科遭遇极端情况,深圳国资委有充分信心、足够的资金资源和工具,通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。深圳市国资委主任王勇健表示,将依法合规支持万科发展,帮助万科守住不发生经营风险的底线。万科第一大股东深圳地铁表示,将承接万科在深圳的部分城市更新项目,为万科注入新的流动性,交易金额预计超过百亿;将择机购买万科在公开市场发行的债券,提振市场信心。

为什么2023年四季度之前,行业树欲静而风不止?

2023年底之前,行业出现了大量的债务重组、展期、违约安排。该行认为,出现这种前所未有的信用风波,大量主体出险,是由于销售和房价下行,伴随着建设相关刚性开支的持续扩大(因为交付义务大,在建面积多),还伴随着2020-2021年购入的,位置和规划条件相对不佳的低效资产进入销售环节。许多企业没有足够的资源和时间去消化库存,换牌拿地。销售、交付、信用之间的负反馈和负循环没有切断,销售恶化的势头没有终结,企业的新增融资来源也可能会呈现结构性枯竭的局面。

政策效果不断累积,2023年底从量变走向质变。

首先,政策基本切断了交付和信用、销售之间的恶性循环,专项借款等支持工具加强了消费者的信心,消费者开始认为即使企业出险,交付也是基本安全的。出险企业的合同负债科目大幅持续减少,应交付未交付项目规模持续减少,且在可售货值下降的情况下销售金额未继续明显减少。

其次,政策有效降低了购房成本,扩大了需求释放的可能性。认房不认贷和取消按揭贷款利率下限的政策,有助于为居民置业需求减负。《商业银行资本管理办法》正式稿,进一步调整了商业银行房地产贷款的风险权重,降低了按揭贷款的资本占用,提高了银行按揭业务的综合收益,从而有助于推动按揭贷款利率进一步下行。政策也取得了明显的边际成效,2023年10月,样本城市新房网签套数同比下降14.9%,降幅较9月收窄23.3个百分点;二手房网签套数同比增长29.4%。尽管大多数城市房价仍处于下降通道,但日渐活跃的成交和逐渐改善的新房货值结构,有助于核心城市房地产市场走稳。

最后,未出险企业的名单相较一年前有了根本变化,企业有了充足的时间补充优质资产,夯实整体资产质量。以万科为例,根据克尔瑞统计,公司2023年前10月拿地金额累计793亿元,新增货值1649亿元,这些新增的储备质量预计都明显高于平均水平。这一年时间,各大企业还能和地方展开积极协商,以便通过退地、优化规划条件等办法,逐步消化低效资产问题。换言之,未出险企业不仅资产负债表更加强韧了,对金融系统而言重要性更高了,其本身也已经有了充足的时间来应对市场环境变化的风险。

越过信用分水岭,期待企业轻装上阵。

该行判断,以万科为代表的,经营良好、基本面稳健的企业,其债券收益率在短期冲高之后有望回落,公司有能力如期偿还各期境内外债务。越过信用分水岭之后,该行认为企业不仅迎来了更加缓和的竞争格局,还赢得了充足的时间消化存量问题,积累发展动能,优化资产结构。最重要的是,企业拿地聚焦核心城市,且大多数增量资产的质量并不低。中期而言,存货跌价准备仍是利润表的严峻挑战,年度龙头房企的报表盈利情况可能下降。但公司业绩只是历史问题的表现,翻越信用分水岭之后,该行认为企业的拿地和销售都将大为改善。

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