美国房地产市场似乎陷入了一场永无止境的负担能力危机，房屋价格不断上涨，库存不断减少。具体的原因多种多样，从建设乏力到学生贷款债务，再到投资者购买首套房利率高企。但是，即使新冠疫情以前从未有过的速度推动房价上涨，廉价的抵押贷款利率仍使买家继续参与购房活动。现在，一场全新的负担能力危机正在开始。而这一次，似乎难以找到明显的出路。
美联储自去年以来的激进加息周期已将30年期抵押贷款利率推至接近8%的超高位水平，达到近25年来的最高点，为一笔40万美元贷款增加了约1,100美元的月供。如果更高的利率导致更低的价格，这一局面可能是可以控制的。
高利率重压下供需两端遭重创! 美国房地产市场迎接“寒冬”
然而，由于所谓的锁定效应，供应端受到的影响似乎更为严重:有融资需求的那些房主们不愿放弃在利率触底时获得的廉价抵押贷款。这导致了自上世纪80年代以来最难以负担的住房市场，楼市销售额接近历史低点。
美国的购房者们去年以来一直面临着不断升高的借贷成本，一项重要的利率指标——30年期固定抵押贷款利率徘徊在8%附近。此外，房主也变得更不愿意挂牌出售房产，从而限制了待售房的库存规模。华尔街大行高盛的策略师们预计，美国抵押贷款利率将在一段时间内保持高位，预计到明年年底将降至略低于7%的水平。
不愿将房屋挂牌的业主将继续拖累房屋交易。高盛预计，到2024年，美国二手房销量将降至380万套，为上世纪90年代初以来的最低水平。根据该机构的预测，由于利抵押贷款利率可能持稳于高位，预计到2024年，住房建筑开工数将下降近4%，供应将进一步受到限制。
除了高抵押贷款利率带来的负担能力限制而将许多潜在的购房群体拒之门外，抵押贷款利率的飙升还加剧了美国房地产市场的另一个问题：待售房供应非常有限。这是因为在新冠疫情开始前锁定低抵押贷款利率的卖家一直不愿出售房产，因为利率继续徘徊在20年来的最高水平附近使得咨询售价的群体越来越少，因此锁定低利率的卖家宁愿耗时间等待至抵押利率下降，进而刺激更大规模的潜在购房群体。
住房在收入中所占的比例越来越大
持续强劲的美国经济和高利率可能会使抵押贷款在未来数年内保持昂贵。适度廉价的贷款只会释放被压抑的需求，进而继续推高价格。这种经济崩溃局势可能会使利率下降得更快，也会使购买变得更加困难。房屋建筑商正在努力解决劳动力、土地和材料供应有限带来的问题。来自经纪公司Redfin Corp.的首席执行官格伦·凯尔曼(Glenn Kelman)表示:“这就像我们在住房负担能力上用尽了所有的子弹，要走出困境需要很长一段时间。年轻一代短期内买不起房子，这将使美国的社会结构变得紧张。”
尼尔·瓦格纳(Neil Wagner)和凯尔西·德罗宁(Kelsey Drotning)都是31岁的政府雇员，今年5月，他们在华盛顿签下了一套1600平方英尺的联排别墅的合同，因为他们觉得这套房子面积足够大，现在可以在家工作，以后可以扩大家庭规模。但卖家推迟交割，利率飙升，这对夫妇感觉再也买不起房子。他们已经不再认真寻找房源，而是用他们的积蓄来偿还学生贷款。“我们看不到利率的终结，”瓦格纳表示。
来自加州大学伯克利分校的经济学家约翰•奎格利(John Quigley)在上世纪80年代就发现了锁定效应，他强调这种效应阻碍了美国人出售现有房屋。抵押贷款利率在当时从1978年的9%飙升至1981年的18%，导致数百万家庭的旧抵押贷款支付的利率远远低于市场水平，因此拒绝与较低的抵押贷款利率说再见。买新房则意味着潜在的贷款成本更高，并且增加了大量的劳动力成本——这是阻碍人们搬家的强大动力之一。
随着利率下降，奎格利的工作在很大程度上被遗忘了——直到新冠疫情爆发。2020年，美国房地产市场与其他经济领域一道陷入短暂的停摆时期，之后大量的刺激型支出和借贷成本大幅下降共同引发了一代人从未见过的美国楼市繁荣。2021年1月，30年期抵押贷款的平均利率降至2.65%的这一历史型低点。现房销量14年来首次达到年度600万套。在新冠疫情时期，“在任何地方工作”的政策让找房子的人排起了长队，想要在远离新冠疫情前最受欢迎的沿海地区看房。
然而，美联储一代人以来最激进的加息周期迅速冷却了需求。然而，由于奎格利的锁定效应，这进一步冷却了美国楼市的房屋供应。如今，大多数现有房屋的抵押贷款利率都低于4%，大约是当前30年期新贷款利率的一半。根据伊利诺伊大学的Julia Fonseca和宾夕法尼亚大学的Lu Liu的预测，在接下来的十年里，巨大的差价可能会使房主们的搬家率降低四分之一以上。
美国现有贷款利率
这一趋势将主要影响到首次置业的潜在买家，他们将彻底错过利用政府支持的抵押贷款积累财富的关键机遇。但经济学家们指出了其他问题:锁定效应可能会阻止年轻房主们搬到更大的房子里，扩大家庭规模，同时导致空巢老人推迟缩小住房规模。流动性的下降会导致劳动力市场的效率进一步降低，因为如果工人们不想放弃以前的抵押贷款，他们就不太可能跳槽去找新工作。威斯康辛大学麦迪逊分校(University of Wisconsin at Madison)的心理学教授尼克·巴特里克(Nick Buttrick)表示:“两个世界最糟糕的情况是，人们被迫陷入停滞状态。”他的最新研究表明，较低的住宅流动性会使一个人的生活前景黯淡。“它们会在原地溃烂。”
美国房屋供需困局怎么破?
南希·哈默尔(Nancy Hamel)于1994年开始在马萨诸塞州西部的大学城阿默斯特出售房地产。当时，年轻的教授很容易找到住处，随时都有100多套房子可供选择。她表示，现在的市场是“疯狂的”，在这个人口近4万的小镇上，大约有15套独户住宅待售。她表示:“这让我们的新教师很难购买房屋。”“我刚满70岁，就连我这个年纪的人都不想去。”
凤凰城经纪公司Get Your Nest的联合创始人尤金•奎肯布什(Eugene Quackenbush)正在为客户讲解现有房产的策略，比如要求卖家在几年内补贴利率，让月供更容易管理。买家也在寻找有假定抵押贷款的房屋，这种房屋可以让卖家以更低的利率偿还贷款。另一种策略是简单地降低期望值——选择联排别墅或在更远的地区定居。“如果你仍然想要一栋独立的独户住宅，有三间卧室，两间浴室和一个两车位的车库，你就得越过郊区，”奎肯布什表示。
据了解，房屋销售额下降对美国大约160万房地产经纪人来说可谓是灾难性结果。10月31日，密苏里州的一个陪审团裁定，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)串通抬高佣金的行为有罪，这给他们带来了新的打击。但是该行业组织表示，计划提起上诉。但库存紧张对莱纳公司(Lennar Corp.)和DR Horton Inc.等提高了新房屋产量的房屋建筑商来说是件好事。他们通过大幅降价和提供低于市场的抵押贷款利率来吸引客户。据咨询公司Zonda的数据，新房目前占可用库存的三分之一，而通常的比例是10%。
到目前为止，解决负担能力危机的政策解决方案都集中在为购房者提供便利上。拜登政府采取了降低抵押贷款保险费用和提供首付款援助等措施，鼓励少数族裔和因成本上升而被边缘化的首次购房者拥有自住房。然而，在一些分析人士看来，这只会加剧竞争，使库存减少这一核心挑战变得更加严峻。
购房者联合投资平台Haus的首席经济学家拉尔夫·麦克劳克林(Ralph McLaughlin)表示，另一种方法是，政府鼓励业主出售房屋，尤其是那些按月出租房屋或作为夜间Airbnb出租房屋的投资者。这可以通过增加租金收入的税收或为资本利得税免税开放一个临时窗口来实现，其中可能包括对首次购房者的销售完全免税。麦克劳克林表示:“我们只需要打破这个循环，这可能会做到这一点。”
对于恢复疫情前正常状态的道路，人们的预测差异很大。全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯•尹(Lawrence Yun)预计，美联储将在今年年底前战胜通胀，抵押贷款市场将在未来降息之前反映出价格。Yun表示，较低的利率未来将吸引卖家，从而在第四季度引发销售活动的激增。“卖家们可能会意识到超低的抵押贷款利率不会再回来了，”Yun表示。“他们会说，我需要继续我的生活。”
许多经济学家并不像Lawrence Yun那样乐观。抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)预测，2025年将出现一次较温和的经济衰退，间接导致利率下降和房屋交易复苏。穆迪首席经济学家马克·赞迪表示，正常、健康的美国房地产市场要到2028年才会出现。他表示:“独栋住宅市场正处于深度冻结状态。”“在我看来，它只会痛苦地慢慢解冻。”
