智通财经APP获悉，近日，中指研究院发布报告表示，2023年1-10月，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。其中TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。销售额超千亿房企14家，较去年同期减少2家，百亿房企100家，较去年同期持平。TOP100房企权益销售额为36181.6亿元，权益销售面积为21297.6万平方米。
榜单解读
1、 业绩：TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%
2023年1-10月，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。其中TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。销售额超千亿房企14家，较去年同期减少2家，百亿房企100家，较去年同期持平。TOP100房企权益销售额为36181.6亿元，权益销售面积为21297.6万平方米。
图：2021年至2023年1-10月TOP100房企销售额均值及增速情况
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
2023年1-10月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2309.9亿元，较上年下降8.7%；TOP11-30房企销售额均值为718.3亿元，较上年下降12.3%；TOP31-50房企销售均值为351.7亿元，较上年下降17.1%；TOP51-100房企销售额均值为169.6亿元，同比下降21.4%。
图：2023年1-10月各阵营销售额增长情况
2、 数量：千亿以上阵营企业数量减少
图：2021年至2023年1-10月千亿、百亿房企数量
2023年1-10月，千亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营14家，较去年同期减少2家，销售额均值1998.3亿元。第二阵营（500-1000亿）企业12家，较去年同期减少7家，销售额均值630.8亿元。第三阵营（300-500亿）企业19家，较去年同期减少4家，销售额均值399.5亿元。第四阵营（100-300亿）企业为55家，较去年同期增加13家，销售额均值178.9亿元。
3、 三季报业绩：流动性分化显著，短期偿债压力略有缓解
截至10月31日，已有85家沪深上市房地产公司发布三季度财报。其中，现金及现金等价物余额均值同比下降6.8%，短期有息债务同比下降13.1%，现金短债比踩线企业较上年同期持平，短期流动性压力略有缓解；总有息债务同比下降2.1%，长期债务负担仍较重。从现金流结构来看，经营性净现金流同比显著增加，筹资性现金流持续净流出，现金流量净额仍为负。分不同类型企业来看，央企、地方国企现金及现金等价物余额均值同比增长8.8%、7.1%，短期有息债务均值同比下降4.1%、8.1%，短期偿债能力有所提升；民营企业、混合所有制企业现金及现金等价物均值同比下降33.3%、24.5%，短期有息债务均值同比下降20.5%、16.2%，短期流动性改善不明显。
图：2023年三季度不同所有制企业现金及短债情况
4、展望：核心城市政策有望进一步优化，若优化政策进一步落地，一线城市市场有望逐渐企稳恢复
政策方面，10月，监管部门更多以推进落实前期政策为主，明确大城市推动规划建设保障性住房，城中村改造明确三类推进方式。10月中旬，据媒体报道，9月底自然资源部向各省市主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制等，或对“稳房价”“稳预期”产生积极效果。月底，据媒体报道，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，指出“在大城市加大保障性住房建设和供给”“推动建立房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”。
10月，各地优化政策进一步落地推进，但多数城市限制性政策已基本放开，政策频次较9月减少。本月杭州收窄限购范围，上海优化金山区三个重点区域人才购房政策，上海、北京优化住房公积金贷款套数认定标准，成都执行公积金“认房不认贷”，同时成都、济南、合肥等地取消地价上限。
市场方面，据初步统计，10月，重点100城新房成交面积同比下降约10%，降幅较9月收窄。从供给端来看，在上月集中推售后，本月企业推盘意愿回落，重点50城批准上市面积环比下降超50%，同比下降超四成，供应规模处在低位。
分城市来看，部分核心城市在持续利好政策带动下，销售规模环比延续增长趋势：
长三角、珠三角中南京、苏州、广州等城市新房销售面积环比增长，其中南京、广州在去年同期低基数下同比也出现增长，而多数城市10月市场表现较为平淡，销售面积环比下降，其中上海环比下降20%左右。
京津冀、山东地区、中西部地区除个别核心城市外，市场整体延续低温运行，其中，成都在9月收窄限购范围并取消144平米以上住房限购，对市场活跃度形成较好带动，在低基数下10月销售规模环同比均出现增长；北京在9月需求集中入市后，市场活跃度持续性不足，10月新房、二手房成交规模环比均回落；青岛市场表现平淡，在高基数下环比降幅约30%，利好政策对市场活跃度的带动效果有限。
整体来看，“认房不认贷”政策落地后，10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足，房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。当前，“稳房价”“稳预期”才能更好地促进房地产市场修复，从政策趋势来看，未来北京、上海、深圳有望按照因区施策原则，优化限购政策，广州限购政策亦有进一步优化空间；北京、上海优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等亦是重要方向。从市场趋势来看，预计短期成都、杭州等政策优化力度较大的城市市场活跃度有望保持一段时间，若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市市场调整压力仍较大，短期市场或延续低迷表现。
