智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告称，本轮房地产政策的效果可能会受到二手房库存压力的影响，预计政策放松对地产销售的刺激效果略有弱化，而销售回暖向房企拿地的传导周期可能会被拉长。根据测算，预计全年商品房销售面积或在 11.5 亿平方米左右，同比下降 6%左右(可比口径);房地产投资或在 11 万亿元左右，同比下降 9.6%左右(可比口径)。
▍天风证券主要观点如下：
10 月 18 日，统计局公布了 9 月的房地产数据，8 月下旬以来地产政策放松的效果得到了初步的检验。
地产销售降幅收敛。9 月当月，商品房销售面积同比下降 10.1%，降幅收窄 2 个百分点;商品住宅销售面积降幅收敛了 3.8 个百分点至-11.6%。
房地产投资的降幅有所扩大，建安投资出现了边际改善。9 月，房地产投资当月同比下降 11.3%，降幅扩大了 0.3 个百分点，但直接计入 GDP 的建安设备投资增速则由-12%收敛至 -11.8%。
但更加令市场“惊喜”的是，开工、竣工数据意外地出现了大幅度回升。9 月，新开工面 积、施工面积分别收窄了 8.9、25.7 个百分点，竣工面积增速更是提升 14.8 个百分点来到 了 25.3%。如果观察新开工面积的环比增速，数据的边际变化则会更加明显——9 月，新 开工面积同比增长 18.9%，为近 5 年同期最高，显著超出了季节性水平(2019-2022 年同 期均值仅为 5.2%)。
地产销售、开工数据的改善，与 8 月下旬以来的政策放松有直接的关系。自 7 月 24 日政 治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，8 月 25 日央行宣布因城施策执行“认 房不认贷”，正式拉开了本轮房地产需求政策放松的序幕。此后，中央层面先后出台了 “认房不认贷”、调降首付比例下限、降低二套房贷款利率下限、下调部分存量房贷利率 等政策。
“认房不认贷”等政策的出台，降低了改善性需求的购房门槛，对置换需求起到了一定 的提振作用，地产销售出现了阶段性的改善。
强势改善的开工数据，似乎代表着房企的投资意愿正在加速修复，看似是一种房地产复 苏的积极信号。但事实可能并非如此!
9 月的地产数据存在一组矛盾，即积极改善的开工 vs 依旧疲弱的拿地。
开工强但拿地弱，说明房企在加速消耗库存待开发土地的同时，并没有积极地补充土地 储备，是房企主动加速去库存的表现，类似的情况在今年年初 1-2 月也出现过。
今年竣工保持着较高的增长，已开工项目在不断地被消耗，强开工+强竣工就意味着地产 投资的广义存货(待开发土地+已开工项目)持续减少，如果房企拿地跟不上，后续地产 投资可能会面临一定的压力。
而目前广义的住房库存压力可能会抑制房企的拿地行为。
根据测算，截至 9 月底，新建住宅广义库存约为 16.5 亿平方米，从 2020 年 8 月 的高点下降了 30%，大致相当于 2011 年的水平。
但在评估地产库存时，不能忽略二手房的潜在供给。
二手房与新房存在替代关系，在二手房有较大潜在供给的时候，会分流新房 的购买需求，从而抑制房企的拿地意愿。因此，本轮房地产政策的效果可能会受到二手房库存压力的影响，预计政策放松对 地产销售的刺激效果略有弱化，而销售回暖向房企拿地的传导周期可能会被拉长。根据测算，预计全年商品房销售面积或在 11.5 亿平方米左右，同比下降 6%左右(可比口 径);房地产投资或在 11 万亿元左右，同比下降 9.6%左右(可比口径)。
风险提示：
房地产政策可能超预期;房企自身经营风险存在不确定性，或将影响房地产复苏进程;相关测算涉及主观假设，可能存在误差。
