智通财经APP获悉，中银证券发布研报认为，9月以来核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，东部地区带动全国销售出现了阶段性的修复，但是后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察，尤其是弱二线和广大三四线城市的市场或持续承压，预计整体楼市还将面临较长的波动调整期。
以下为中银证券研报摘要：
国家统计局发布2023年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。9月销售面积1.09亿平，同比增速-10.1%(前值：-12.2%);开发投资金额1.04万亿元，同比增速-11.3%(前值：-11.0%);新开工面积8232万平，同比增速-14.6%(前值：-23.6%)。
本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1)加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2)加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3)加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
核心观点
商品房销售：
9月单月全国销售面积同比降幅持续收窄。9月全国商品房销售面积1.09亿平，同比下降10.1%，同比降幅较上月收窄了2.0个百分点;销售金额1.09万亿元，同比下降13.6%，同比降幅较上月收窄了2.8个百分点。其中，住宅单月销售金额、面积同比分别下降14.2%、11.6%，同比降幅较上月分别收窄了4.0、3.8个百分点。我们认为，9月销售降幅收窄主要是因为各地政策利好不断推出，核心城市政策效果有所显现，不过后续可持续性仍待观察。但房价仍然面临一定的下行压力。9月商品房销售均价10051元/平，环比下降3.7%，同比下降3.8%;其中住宅销售均价10484元/平，环比下降3.7%，同比下降2.9%。
从区域来看，东部地区销售明显修复。9月东、中、西部销售面积同比增速分别为-12.6%、-10.2%、-6.4%，其中东、中部地区同比降幅较上月分别收窄了10.6、0.9个百分点，以核心城市为主的东部地区利好不断推出，政策效果有所显现;西部地区同比增速较上月下降21.3个百分点，以低能级城市为主的西部地区市场仍面临较大的下行压力。从累计来看，东部地区仍明显好于其他地区，东部地区1-9月累计销售面积同比增速为-5.2%，中、西部分别为-11.0%、-8.7%。
全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。从三季度单季来看，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降12.3%、16.5%，降幅较二季度分别扩大了3.7、14.5个百分点。1-9月全国商品房销售面积8.48亿平，同比下降7.5%(前值：-7.1%);销售金额8.91万亿元，同比下降4.6%(前值：-3.2%);销售均价10503元/平，同比增长3.1%(前值：+4.2%)。其中，住宅1-9月销售金额、面积同比增速分别为-3.2%、-6.3%。在居民收入预期尚未恢复、房价下跌预期仍较强等因素影响下，1-9月全国房地产销售面积、销售金额同比降幅延续扩大趋势。短期来看，预计伴随着政策持续优化调整，核心城市有望保持一定的市场活跃度，销售表现或将好于普通二线及广大三四线城市，叠加低基数，预计四季度销售同比降幅将有所收窄。我们预计2023年全年商品房销售面积同比增速-3%。
房地产开发投资、新开工、竣工：
9月地产投资持续承压;新开工虽边际改善，但开工量仍处于历史低位。9月单月开发投资金额1.04万亿元，同比下降11.3%，降幅较上月小幅扩大了0.3个百分点，已经连续五个月降幅超过一成，其中，住宅投资走弱，9月住宅投资额同比下降11.3%，同比降幅较上月扩大了0.4个百分点。投资持续承压主要是因为土地投资相对较弱，今年上半年全国成交土地总价较2022年下半年下降57%，同比也有15%的下降，对当前的地产投资造成了一定拖累。
9月新开工面积8232万平，同比下降14.6%，降幅较上月收窄了8.9个百分点，单月同比降幅今年3月以来首次收窄至20%以内，但新开工体量为2009年来的同期最低值，前期的销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱。
三季度单季新开工面积同比下降21.3%，较二季度降幅收窄了7.3个百分点，投资同比下降11.5%，较二季度降幅扩大了2个百分点。1-9月累计投资8.73万亿元，同比下降9.1%，降幅较上月扩大了0.3个百分点;累计新开工面积7.21亿平，同比下降23.4%，降幅较上月小幅收窄了1.0个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。1-9月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.4%、-8.4%、-19.4%。我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-5%、-20%。
单月竣工面积同比增速显著提升，全年竣工增长确定性相对较强。9月竣工面积4979万平，同比增长25.3%，增速较上月提升了14.8个百分点，持续七个月保持双位数增长。1-9月累计竣工4.87亿平，同比增长19.8%，增速较上月提升了0.6个百分点。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。
开发商资金：
受销售修复及融资回升的影响，房企到位资金9月降幅收窄。9月房企到位资金1.10万亿元，同比下降18.0%(前值：-25.4%)。
1)房款5021亿元，同比下降26.0%(前值：-30.0%)，其中受销售修复的影响，定金及预收款同比下降25.7%，同比降幅较上月收窄了5.8个百分点;个人按揭贷款同比下降26.5%，同比降幅较上月收窄了0.4个百分点。从社融数据也能看到，9月居民中长期贷款新增5470 亿元，同比多增2014亿元，较7、8 月份显著修复，这主要是因为在地产政策催化下，居民购房需求有所回升，但后续可持续仍待进一步跟踪。
2)非房款5930亿元，同比减少9.8%(前值：-20.6%)，一方面是因为去年9月基数较低，另一方面新开工边际改善带来一部分项目融资需求回升。其中，国内贷款同比增长4.0%，同比增速较上月提升了28.3个百分点;自筹资金同比下降13.5%，同比降幅较上月收窄了8.6个百分点。1-9月房企到位资金9.81万亿元，同比下降13.5%，降幅较上月扩大0.6个百分点。
投资建议
整体来看，9月以来核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，东部地区带动全国销售出现了阶段性的修复，但是后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察，尤其是弱二线和广大三四线城市的市场或持续承压，预计整体楼市还将面临较长的波动调整期。
现阶段我们建议关注两条主线：1)中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
