平安证券:2009-2023房地产行情逐年复盘与未来展望

106 10月12日
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张计伟

智通财经APP获悉,平安证券发布研究报告称,本轮房地产周期自2021年底以来政策持续宽松,2023Q3限制性政策更是加速退出。尽管由于基本面担忧,本轮松绑行情不及历轮周期,但该行认为一方面政策宽松趋势是确立的,将持续为楼市企稳提供政策助力;另一方面随着“认房不认贷”、限购限贷松绑的逐步落地,9月及国庆销售已呈现边际改善迹象。参考历次地产行情,未来无论是政策进一步宽松或基本面企稳复苏,均有望带来板块行情。

平安证券主要观点如下:

政策逆周期调控影响板块表现,且对行情影响强度逐步趋弱。

政策为板块走势重要影响因素,如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情;收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松,尤其2023Q3限制性政策加速退出,但无论2022年末或2023Q3,板块涨幅及持续时间均不及过往,核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏,而本轮周期楼市持续低迷,市场对中期需求担忧升温,政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅,导致政策催化行情弱于过往,未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。

基本面为行情重要催化,且影响政策松绑行情持续性及高度。

如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现迎来二次上涨,而本轮放松周期由于基本面迟迟未回暖持续压制板块表现。此外即使政策大环境偏紧,楼市超预期表现亦能带来阶段性机会,如2017Q1返乡置业火爆带来板块反弹、2019Q1销售复苏叠加流动性环境改善引发板块上涨。

历史上存多轮主题性投资机会,是否兑现或真实受益决定涨幅。

如2012年末新型城镇化主题、2015年房企转型主题等,均带来板块或代表性个股上涨。同时主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅,如2014年国企改革真实落地的天健集团。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期,行情持续时间较短或上涨后快速回落,如2017年雄安新区主题。作为2023年最重要主题之一的城中村改造,后续行情持续性将取决于城中村改造进展及相关房企是否真实受益。

优质房企凭借稳健业绩表现,仍能穿越周期。

2009年至今仍不乏优质房企凭借稳健的销售及业绩表现,抵抗周期波动。如保利发展2020年归母净利润较2009年增长722%。得益于优质业绩表现,公司股价2009-2022年累积上涨525%,远跑赢同期申万房地产指数(80%),2016-2022年更是连续七年跑赢指数,走出独立行情。再如2017-2019年新城控股凭借优异的销售表现,股价表现亦远好于板块。

个股方面:关注积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回温的房企如越秀地产(00123)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、建发国际集团(01908)等。同时建议关注物业管理及产业链机会,如保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、绿城管理控股(09979)、东方雨虹(002271.SZ)等。主题投资方面,关注城中村改造后续进展及潜在主题个股天健集团(000090.SZ)等。

风险提示:1)楼市复苏持续性不及预期风险:若政策效果不及预期,购房信心提振不足,将导致销售修复低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:当前房企资金环境仍较紧张,若政策效果不佳、楼市修复不足,资金压力较高企业仍存债务违约展期情形;3)政策呵护力度不及预期风险。

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