业绩会实录|中梁控股(02772)2020年合约销售目标1680亿元 将把预售额最多60%拿地

阅读量:19405 3月31日
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梁钟荣 智通财经研究员 我是西九龙重案组梁督察

3月31日早间9:30,中梁控股(02772)举行了在线业绩说明会。

在说明会上,中梁控股董事长杨剑以“没有一个寒冬不可逾越,没有一个春天不会来临”作为开场白,他承认疫情对房地产行业有影响,但其认为2020年房地产整体格局不变,中梁维持2020年1680亿元合约销售额目标不变。

1680亿元的合约销售目标,较之2019年的1525亿元,有10.16%的增长。较之过往的高增长,中梁在2020年的目标将以“稳健”当头。

数据显示,累计实现合约销售额1525亿元,同比增加约50.2%;总收益566.40亿元,同比增加约87.5%;公司拥有人应占核心净利润39.01亿元,同比增加约102.3%。

公司建议以现金派付2019年末期股息每股32.8港仙(相当于29.8分),连同已付中期股息每股15.3港仙(相当于13.8分),2019年股息总额为每股48.1港仙(相当于43.6分),占公司拥有人应占核心净利润约40%。

截止至2019年12月31日,公司银行结余及现金为264.95亿元,已收客户按金(合约负债)为1158.73亿元,债务总额401.81亿元及净资产负债比率为65.6%。

中梁控股地产业务联席总裁及执行董事李和栗、董秘杨德业一同出席了在线业绩说明会。

据智通财经APP获悉,中国地产为中国地产30强企业,截止于2019年12月31日,集团已布局全国23个省及自治市、逾140座城市。2019年7月16日,中梁地产正式在港交所挂牌上市。

问题1:今年中梁拿地的预算是多少?请问在疫情背景下中梁会不会减少今年的拿地投资?

李和栗:对于投资的金额,我们主要考虑销售增长的需求、以及市场机会两个方面因素。2020年我们初步预算根据销售额的50~60%去确定我们的投资额。疫情对我们行业的影响是短期的,我们认为需求是存在的,只是被延后,而且近期的土地市场已经开始活跃,包括销售市场已经开始恢复,对全年的我们买地的预算影响相对比较小。

问题2:受应疫情影响,房地产的传统的线下销售有面临巨大的冲击,不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。2月13号,恒大宣布全面启动网上购房,覆盖全国所有的项目,客户可以不出户就可以网上看房买房,请问中梁怎么看待?对中国房地产未来的市场趋势有什么预测?以及中梁如何应对行业变化?

李和栗:提到网上购房,包括网上看房,无理由退房,应该都是在疫情情况下的一些销售手段以及销售策略。我们叫做“预认购政策”,同时我们也有自己开发的梁房通,线上认购、线上看房。我们刚才讲到的无理由退房,包括“预认购政策”,是我们的客户认购一个月可以选择放弃用户的签约。我们也推出了其他的专项的行动,包括销售员的佣金提升,首付分期预认购,包括一些分销相对灵活的销售策略,这是销售策略阶段。这是第一方面。

第二方面,那么对于市场的后续的走势,那我们整体的判断在房住不炒政策下,房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的,那么我们内部称为是箱体震荡,但是这里面会有分化在,因为策略方面我们还是要坚持全布局全结构,通过全国化的布局,找到比较好的结构,有效的应对市场的变化。

问题3:中梁在2016年到2018净负债比例比较高,曾经到过300%多,一直到今年回落到65.6%,请问公司将来的净负债率以及净杠杆率维持在哪样的水平?未来有什么措施能够改善财务的情况?

杨德业:公司整体到19年12月底,公司的净负债率是65.6%,其实这个是保持行业比较低的一个水平。

早期公司的一个目标水平大概是在70~80%之间。2019年净负债率的下降,主要是我们上市后成功打开了融资市场,债权融资的总额增加,所以在整个体系上,我们会持续在未来成长,改善结构,降低一定成本,这会是一个比较健康的杠杆水平。

问题4:面对疫情的影响,各行业都受到不同程度的冲击,请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平,来应对公司后续的业务发展?现在的美元债市场比较波动,请问中梁会不会考虑进行回购?

杨德业:关于现金流管理,其实我在简报里面清楚的一个说明了,我们在疫情发生以后,都非常的关注现金流的管理,基本上第1个季度,一些基本开支都已经做一个紧缩的准备,然后保留比较充裕的一个总基金。所以我们现在其实也看到,从土地款也好,处工程款支付,包括其他融资的话,其实我们在今年的前期这段时间已经做好非常好的一个准备,所以在2月底,手头的现金有超过270亿元人民币,手头需要到期债务基本上都是够覆盖的。

同时我们对今年境外的到期还款的一些融资,我们已经做好准备,境内的也没有一个集中度,所以我们对整个现金流的管理其实现在还是在一个比较良好的水平。另外关于美元债情况,我们现在也看到市场波动还是比较大的,价格还是有些下降,我们会对在市场会继续去帮助,不排除会有一个回购的机会,现在我们还是会再继续关注这个市场。

问题5:今年境外的债是比较差,公司对于境内跟境外融资的看法是如何?会不会影响有关降低境外非银行负债的目标,以及可否讲一下下调的目标,对于融资成本的整体影响。中梁已经超过千亿的规模,目前对于其他产业培养有没有想法?还是会只集中增速的做地产业务?

杨德业:关于境外的融资的情况,目前看到这个市场是比较差的,但是我们觉得是一个短期的一个情况,也不会说整年会出现这个问题,所以我们在保持流动性的同时,我们会继续关注这个市场,会在流动性有一个比较健康并健康的一个恢复的时候,我们会继续在境外做一些新的融资。所以今年的话我们也会继续去关注这个市场。我们今年到期的债务也不多,我们是在今年年底11月份有一个2亿美金在境外取到期的,我们已经准备好手里一些计划,同时我们在发改委申请合作的情况,我们在5月份基本上也可以根据现有的政策去去申请大概概7亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通,会维持我们境外的一些融资的目标情。

地产业务联席总裁及执行董事李和栗先生答:房地产开发业务为主要的核心业务目前占比也是非常高的,那么如果说我们有其他业务,也是围绕促进我们地产开发业务的良性健康发展来开展的。房地产业务肯定是我们核心的主要业务。

问题6:中梁去年销售财务管理费用都有所增加,会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低?

杨德业:关于销售跟财务跟管理费用,其实也是根据公司的规模去同步的一个增长的。你看到毛利率的情况,2015年全年的毛利率是23点,在我们这个是关于公司的一个经营模式的情况不一样,根据我们快周转,以住宅跟住宅手续首改为主的开发商来说,大概是一个比较合理的水平。

所以毛利率的情况跟其他费用的增加是同等挂钩的。我们的一般的项目基本上回去毛利率大概是21~21天过结转那部分的话,就要看当时候市场的当时我拿地的一个土地成本以及当时候的售价有没有受限价、限购情况的影响,我们预期未来会在21~25之间的一个管理水平,但随着我们的融资结构一些改善,然后我们进一步会降低我们的用地成本,从而也会把我们毛利率会要再进一步增加的上升的空间。好,谢谢杨德叶总。

问题7:2020年预计的回款销售去化是多少?关于今年整体境内外的融资计划怎么样?目前股市债市就比较波动,请问公司对于派机未来的派息政策有没有一个想法?

李和栗:2020年我们销售全口径的销售目标,目前初步定位在2019年的基础上增长10%, 680亿元那么对于回款的情况,我们2019年的销售回款是90%,那么200年基本上也会在这个回款率附近,那么这个还在行业里面应该属于比较很高的一个水平。

资本市场与投资者关系总经理及公司秘书杨德业先生答:公司的会计政策一直维持稳定,我们会以核心净利润的归属部分的反应继续去开发,从中期到年末的时候,我们也去按这个标准去做,所以这个也是维持会计的一个比例。

问题8:请问一下中梁未来几年对行业规模及排名的想法是什么样的? 2020年的销售业绩目标跟回款率?

李和栗:我刚才也介绍了一下我们的2020年的规模,回到未来几年的规模增长以及排名的想法,应该来说我们的销售规模发展情况,初步定为一个比较稳健的方向。那么初步定在每年10%~15%的一个一个增长率。那么2020年可能受点疫情原因,对2月份有点影响,所以我们初步定10%,未来都在15~%20。那么对于排名情况,我们希望随着规模有一个同步提升。

问题9:中梁的土储的比较多,都是在三四线,随着城市分化以及棚改红利的消退,会不会影响中梁未来的公司销售?另外今年的拿地规模?

李和栗:实际上我们目前整个的投资策略是围绕三转,转二线、转省会、转中心城市。

2018年我们对投资布局就做了一些调整。实际上到了2019年,我们在投资方面,我们超过90%的投资额,是布局的二三线城市。应该来说我们的现在城市能级已经得到大幅的提升。第2个方面应该说三四线市场,那么随着政策红利的地区,那么也出现了比较大的分化,存在一些结构性的机会,同时借助于我们比较严谨的投资的体系,比较科学的体系,那么继续坚持我们全结构布局,根据我们的周期策略,去寻找结构性机会这样一种打法,来规避风险。


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