2021年3月4日，越秀房托基金(00405，简称“越秀房托”)发布2020年业绩公告。2020年全年收入稳步回升，年收入总额人民币17.59亿元，整体出租率约92.8%，同比增长0.2个百分点;2020年度，基金连续15年拟分派100%可分派收入，每个基金单位拟分派约0.2293港元，按基金单位于2020年12月31 日的收市价计算，年化分派收益率为6.07%，同比增长0.9个百分点。
历经2020年新冠疫情难关，越秀房托依旧交出了一份逆势增长的成绩单，实属难得。这份“难得”背后，正是越秀房托穿越周期“利器”所在。
上市15年，越秀房托凭借独树一帜的资产管理、商业经营、物业管理“三位一体”管理模式，以及“经营+资产+财务”的三大提升“法宝”，塑造了一个优秀REIT样本，资产价值持续提升，为投资者创造了丰厚、稳定的收益回报。
2020年，越秀房托写字楼稳步穿越经济周期。广州IFC发挥主力作用，全年收入9.31亿元，占基金收入53%，下半年收入环比增长31%。四季酒店下半年经营大幅反弹，收入环比增长157.5%。成长型物业表现突出，武汉项目出租率逆势突围，攀升至87.1%;杭州维多利中心大力拓展客户资源，期末出租率达95.9%。
于内，越秀房托“内功”深厚，于外更是东风吹起。
2020年12月，香港证监会《房地产投资信托基金守则》修订版正式生效。香港政府日前2021-2022年“财政预算案”明确要推动香港REITs市场发展。
越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生认为，有关条例放松了房托基金在发展物业规模上的限制，其可选择在发展阶段便参与项目，降低项目收购的不确定性。未来，越秀房托与越秀地产或者其它开发商的联动，在大湾区乃至全国发展项目有着广阔空间。
值得期待的是，越秀房托深厚“内功”，叠加REITs政策东风吹起，即将迎来的便是丰收之时。
写字楼招商逆市突围，整体业绩稳步回升
翻看全年成绩单，这一年挑战与机遇并存。2020年，越秀房托物业组合估值约为人民币345亿元，整体期末出租率保持在92.8%高位，其中，写字楼物业出租率91.3%，同比上升1.1%。
在越秀房托所持有物业组合中，写字楼资产占比超过50%。2020年，越秀房托写字楼表现稳定，广州IFC、财富广场、城建大厦、武汉财富中心的续租租金均较上一手增长5%以上。
“写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品”，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生总结。对于写字楼的运营策略，越秀房托注重商办业态寻找产业动能的“四个画像”。从研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像” 与“服务画像”。
为更精准的服务好后疫情时代下的租户企业和白领，越秀全面升级“悦享会”，从To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”，重构“人、货、场”全新闭环，联手商务局、CBD管委会、国际服装设计师计文波等行业大咖，共同打造楼宇经济生态圈。升级后的“悦享会”平台面向越秀全线写字楼租户提供服务，整合上百家五百强企业，超过2000家写字楼企业租户资源，将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台。
面对疫情后的巨量退租压力，写字楼运营团队灵活调整招商策略、打响物管国际化服务标准，树立商业地标综合体抗疫榜样，增强客户粘性。上半年，广州IFC顺利通过BOMA国际360认证，成为亚太地区首个获得BOMA COE+360 双认证的REITs资产项目，并获英国皇家特许测量师学会(RICS)授予“年度设施管理团队优秀奖”、“年度可持续发展成就优秀奖”。
与此同时，管理人加强定向拓展产业客户，有效缓解退租压力并巩固现有客户稳定发展。2020年全年，广州IFC成功引进建信金科、现代产险、芒果 TV等知名企业。财富广场成功引入南粤银行、广发银行等高净值优质客户，全年新签面积过万平米。城建大厦成功引入科文斯医药、思百吉、中审亚太会计所等知名企业，提前完成裙楼签证中心约八千平方米续约，稳定大厦出租率。
整体看，越秀房托拥有优质资产组合的基本盘，以运营赋能，助力跨越周期，实现有质量的增长。
成长型项目连续 3 年增长，酒店公寓经营恢复提速增效
具体到项目层面，2020年越秀房托成长型项目表现突出。
处于疫情中心的武汉财富中心，业绩持续逆势增长。武汉越秀财富中心成功引入华润雪花、泰康人寿2家世界500强企业及10家行业龙头，出租率攀升至87.1%，同比增长12个百分点。 2020年，越秀财富中心成为武汉唯一入围“RICS年度商业地产”项目，并获颁“2020抗疫杰出贡献证书”。
星汇维港购物中心则持续优化经营品类结构，优化调整后B馆二楼经营业绩同比提升41%，新品牌销售额同比提升163%。营销推广方面，把握在线线下活动节点，促进商户销售额提升，年末销售额恢复比例达97.3%。
杭州维多利中心大力拓展客户资源，期末出租率达96%。把握重要客户杭州海关进驻利好，疫情下快速续约第一大租户钱塘智能城，成功引入中国铁建、中交水利两家世界500强企业及多家优质企业，进一步优化租户结构。
酒店公寓虽是受疫情影响最大的业态，在控成本、拓客源、优餐饮多措并举下，仍实现了经营恢复提速增效。连续六年获评“福布斯五星”的广州四季酒店，全年平均入住率高于竞争对手约2.4个百分点，继续领跑第一梯队。国金中心雅诗阁公寓全年采取稳长租、增短租的经营策略，下半年平均入住率达86.7%，RevPAR指数创历史新高，业绩收入和GOP自2016年起稳居雅诗阁集团中国区第一名。
资产财务双提升，持续优化资产价值
一份稳经营的成绩单，与越秀房托独特的三位一体运作密不可分。真正做到“一体化”的商业运营，需要实现资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产改造一体化。
白马大厦在年内顶住疫后复苏的压力，成为商圈首个复市表率，有效维稳化解风险，全年储客近千名。首二层焕新升级，打造中庭“时尚之芯”新定位，吸引高端轻奢王牌“凯撒”女装强势回归，实力单品融合餐饮服务，强力打造“服装原创设计品牌基地”。
越秀房托还通过渠道、产品、价格、物业管理四个方面提升来优化上海越秀大厦经营。越秀房托收购上海越秀大厦后，累计投入超过1000万元，开展逾10项资本性改造，持续为项目保值增值，项目2020年未出租率恢复至92.6%。
2020年越秀房托主动管理融资成本见成效，期末融资成本同比减少4,590万元，期末整体融资平均成本率下降至2020年末的3.01%， 降幅119个百分点。2021年1月，主动开展4亿美元债再融资工作，发行收益率2.65%共获得超额认购超过8倍，成功降低融资成本和优化债务结构。
抵御“黑天鹅”，越秀房托稳经营，务实基本盘，资产、财务双提升，增厚效益的同时，助力实现公司整体有质量的稳增长。基本盘，插上资产、财务两只翅膀，便是越秀房托获取这份优秀成绩单的利器所在。
REITs东风吹起，发展前景广阔
伴随着市场消费升级，政策支持等利好消息影响下，越秀房托将步入发展新阶段。
2020年12月4日，香港证监会正式发布《房地产投资信托基金守则》(即REIT Code)修订版。守则的修订部分包括物业发展投资限制，容许房地产投资信托投资于少数权益物业，即在取得单位持有人批准的情况下，投资物业发展项目时可超过现有的资产总值10%的上限。同时，容许增加借款限额上限，将房地产投资信托基金的借款限额由资产总值的45%增加至50%。
市场观点认为，对于香港上市REIT而言，守则修订释放的灵活性是显而易见的。
其中，借款限额提高至资产总值的50%，将为越秀房托收购新资产时提高灵活性，扩大债务融资空间。
值得期待的是，越秀房托深厚“内功”，叠加REITs政策东风吹起，即将迎来的便是丰收之时。
展望2021年，疫情滞后性影响逐步消退、市场有望持续向好。越秀房托将紧抓消费回暖、市场回升、产业动能调整的结构性机会，持续增强管理主动性，灵活调整租务策略，深度挖掘空间价值，致力开启越秀房产基金的增长第二曲线。同时，也将持续寻找符合越秀房托投资策略的优质项目，重点关注粤港澳大湾区内的发展机会，不断为基金持有人带来持续稳定的回报。
