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港股打新 | 星盛商业(06668),纯商业物业运营第一股
郭二侠鑫金融 01-15
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本文源自 微信公众号“郭二侠鑫金融”。

目前,已有38家物业管理公司在香港上市,宋都物业 (09608)将于1月18日在港交所IPO上市,星盛商业管理成第40家在香港IPO上市的内地物业公司。

与前面39家物业管理公司所不同的是,星盛商业(06668)不做行业内普遍喜爱的住宅物业管理,而是在大城市的大型时尚购物中心做管理和运营等服务,可以说是港交所纯商业物业运营第一股。

一、招股信息

二、公司概况

星盛商业是大湾区领先的商业运营服务供应商,在全国其他区域管理多个项目,集团的品牌系统主要包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

根据中指院,截至2020年9月30日,按深圳市的运营中购物中心数量计算,公司排名第一;按深圳市的运营面积计算,排名第三;商业管理的整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14。

财务数据显示,2017财年至2019财年公司总营收分别为人民币2.78亿元、3.29亿元及3.87亿元,复合年增长率达18%;同期净利润分别为4794万元、7779.5万元及9560万元,复合年增长率为37.7%。

2020年上半年,公司总营收3.06亿元,同比增长6.7%;净利润9014.1万元,同比增长14.4%。

其中,来自母公司星河控股及其联系人贡献了不俗的收入。2017年至2019年及2020年前三季度,星河控股分别为星盛商业贡献2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元及2.65亿元,占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。

基于商用物业的特点及状况,星盛商业采用委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式三个运营模式。

1.委托管理服务模式下,星盛商业获业主委托全权管理商用物业,为业主提供定位、建筑咨询及租户招揽服务,运营管理服务以及增值服务。该服务模式是公司主要的收入来源,占总收入超过7成;

2.品牌及管理输出服务模式下,星盛商业作为专业管理人为业主管理商用物业,其仅委聘项目的核心管理团队,而由业主负责委聘绝大部分项目人员;

3.在整租模式下,星盛商业将商用物业租户业主,并向租户分租商用物业内的商用空间。

截至最后可行日期,星盛商业订立合约以向53个商用物业项目提供服务,覆盖中国20个城市,总合约面积约328.4万平方米,当中61.6%由独立第三方物业发展商开发。

这些业务集中在以深圳为主的大湾区,2020年前9月有80%的收入及44.3%的物业在管面积均来自大湾区。目前公司已经加大了除深圳地区外的业务布局,将业务逐步覆盖至广州、常州、汕尾、天津等地,以实现全国化布局。

此次IPO引入4名基石投资者,包括招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资认购9950万人民币、深圳市创新投资集团认购8100万元、双城资本认购1000万美元、新世界旗下Pilgrim Ever Project Company认购约500万美元,合共认购4070万美元(约3.17亿港元)股份,按中间价计算,约占发售股份35.07%,设六个月禁售期。

保荐人建银国际、中信建设,都是中资传统券商,历史保荐项目参差不齐,其中建银国际作为稳定价格操作人,从历史数据来看,基本毫无作为。

三、综合点评

在深圳的朋友,对星盛旗下的COCO Park、COCO City再熟悉不过了,和之前上市的华润万象生活和卓越商企,交错盘横在深圳市中心区域,人流密集,肉眼可见生意火爆。

相比住宅物业,商业物业存在安全要求高、客流压力大、客群复杂的特点,运营管理难度更高。而其又具备市场空间大、物业收费高、收费项目多元、提价相对容易且收缴率普遍较高等优势,亦是物企竞相布局的重点领域。

虽说此前上市物企之中,已有不少公司涉足商业物业,然则以轻资产模式运营的并不多见。常被誉为商管轻资产上市第一股的宝龙商业,除了商业运营服务业务之外,尚存住宅、办公大楼和服务式公寓的住宅物业服务,而在营收结构上商业运营亦非主要来源。

作为一家纯商业物业管理运营公司,星盛商业55%的毛利率,远高于老大哥华润万象生活商业运营部分35.79%的毛利率,再看看宝龙商业的商业运营毛利率是31.13%。如此高的毛利率,自然和80%的营收来自深圳有关。

华润万象生活(01209)目前市值938亿,现在动态市盈率155倍。宝龙商业(09909)市值167亿,动态市盈率63倍。星盛商业以上限价3.88元计算,市值约38.8亿元,以20年预期盈利约1.2亿人民币计算,市盈率约29倍,在物管股规模中,公司规模算是比较小,但这个估值真不贵。

四、预估中签率

香港公开发售2500万股,每手1000股,合计25000手,在不启动回拨的情况下,甲乙组各获配12500手。

此股认购火爆,目前孖展111倍,最终大概率超购400倍,启动回拨至50%,甲乙组各获分62500手,按30万人申购算,预估一手中签率10%,申购100手稳中一手。

打新乙头需要申购200万股2000手,参考上两只股稻草熊(02125)和网上车市(01490)都是30万左右人申购,乙组网上车市2700人,稻草熊乙组2400人,星盛商业按2500人申购乙组算,预计乙头中签10~15手。计息6天,按20倍融资,利率3%算,打和点8.5%左右。

五、本人操作计划

郭二侠计划用3成资金申购,其中1个乙头,其它用几个账户融资申购+现金一手铺。

(编辑:赵锦彬)

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