本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

招商局商业房托(01503)由招商局置业(00978)担任房托管理人，由在深交所上市的招商蛇口(SZ:001979)分拆出来，目前持有位于深圳市南山区写字楼及商场等5处物业

招股日期︰11月28日至12月3日

上市日期︰12月10日

独家上市代理人︰花旗环球

收款行︰星展银行、中银香港

发售7.5亿个基金单位，90%配售，10%公开发售，另有5%超额配股权

每基金单位定价为3.42元至4元，集资最多30亿元，上市开支约1.05亿元

按每手1000股，入场费4040.31元

以上限价4元计算，市值约45.1亿元，公司预期预料年收益率5.9%至6.9%

截至19年6月底 ，平均资产净值约29.2亿元人民币

公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

16至18年收入分别为人民币3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元，19年首六个月收入为1.9亿元人民币

16至18年纯利分别为人民币3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元，19年首六个月纯利为3.91亿元人民币，由于纯利佔大量投资物业公允价值变动

16至18年经调整除税前纯利分别为人民币2.48亿元、2.79亿元、2.81亿元，19年首六个月经调整除税前纯利为1.5亿元人民币(若扣除投资物业公允价值变动)

作为6年来本港首只房产投资信托基金(REITS)招股，根据招股文件，房托管理人将于每个财政年度向基金单位持有人分派不少于年度可供分派收入90%的款项，预料年收益率5.9%至6.9%

招商局商业房托共持有位于深圳市南山区写字楼及商场等5处物业，所有物业均具有便捷的公共交通网络及设有停车位：新时代广场，毗邻海上世界商业地区与太子湾的甲级写字楼，总楼面面积为8.73万平方米，太子湾属新兴写字楼及零售商业地区；数码大厦、科技大厦及科技大厦二期，三栋写字楼综合体，总楼面面积为12.4万平方米，且位于获南山政府指定为高科技公司及初创公司之商业中心的蛇口网谷，用于促进和发展新兴产业；及花园城，位于蛇口街道的首个大型集购物、餐饮、休闲及娱乐设施于一体的综合商业楼宇，总楼面面积为5.04万平方米。截至9月底，物业总面积26.24万平方米，可租赁总面积24.99万平方米，平均出租率84.1%

公司预期未来有3个物业或会注入基金，当中太子广场及汇港二期或于今年底至明年初完工并开始招租，而新时代广场二期或于明年下半年完工，基金最快会于明年下半年至2021年初开始注入

集资所得其中约97%用作收购前身集团，其余为全球发售的成本及一般企业用途。

上市后主要股东架构︰

招商蛇口持股33.5%

公众基金单位持有人持股66.5%

简评︰

招商局商业房托由在深交所上市的招商蛇口分拆出来，目前持有位于深圳市南山区写字楼及商场等5处物业，收入来源主要是客户租金，十分稳定，公司是以房托形式上市，按例将不少于可供分派收入90%的款项用作派息，适合长线投资者收息之用

以上限价4元计算，市值约45.1亿元，公司预期预料年收益率5.9%至6.9%，接近同业越秀房产信托基金(405)周息率约6厘（编辑：任白鸽）