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新股前瞻︱小房企豪言千亿,三巽集团盈亏如过山车
陈嘉林 10-20
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三巽集团董事长钱堃说:“人总要有点梦想。”

据智通财经APP了解,三巽集团,是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的高速发展的专注于住宅物业的中国房地产开发商。与其他大型房地产商不同的是,三巽集团作为地产行业的新人,从2014年开始涉足这个行业,在2018年踩线完成百亿销售目标,逐渐被行业熟知。

刚踩线完成百亿销售目标,董事长钱堃放出豪言称,2019年实现销售收入300亿,五年内实现千亿目标。

不过,在房地产的存量时代,花五年时间完成从百亿到千亿的飞跃,是一个难度极大的挑战。对此,钱堃给出的解释是:“人总要有点梦想,只有提前设定了目标才有奋斗方向。”

为了这个梦想,业绩波动还一度亏损的三巽集团开启了赴港上市之路。

三巽的野心:五年内实现千亿

资料显示,最初,三巽集团的主营业务主要为各类投资,直到2014年,“房地产开发”才被正式列入三巽集团的业务范围,称其为五岁的少年房企也不为过。

自2004年以来,三巽集团就致力于深耕安徽省的房地产市场,实现了安徽省境内从核心城市到县的多层次开发。2016年,在地产圈一直藉藉无名的三巽集团已实现走出安徽,布局长三角区域的阶段性战略目标。

2017年开始,全面开拓皖南、皖北等省会城市市场,投资足迹波及河南、江苏、山东、陕西等地。数据显示,2017年,三巽集团以48.4亿的全年销售业绩,75.7万方的全年销售面积,分别名列2017安徽典型房企销售金额排行榜榜单和安徽典型房企销售面积排行榜榜单的Top10,并且跻身中国房地产企业150强,发展势头强劲,逐渐被行业熟知。

2018年三巽集团将总部搬迁至了上海,“迁都”上海后,三巽集团的野心更大,三巽集团希望依托上海的资源优势、政策优势、人才优势,助力集团进入全国房地产企业一线阵营。这一年,三巽集团踩线完成百亿销售目标,董事长钱堃放出豪言称,2019年实现销售收入300亿,五年内实现千亿目标。

不过,在房地产的存量时代,花五年时间完成从百亿到千亿的飞跃,是一个难度极大的挑战。对此,钱堃给出的解释是:“人总要有点梦想,只有提前设定了目标才有奋斗方向。”

事实上,钱堃的这种追求已经寄托在集团的名字上,“巽是中国的传统文字,代表风,代表速度,代表能量,是一种积极向上的精神;巽还指东南方,这是一个上风的位置,做房地产,面朝这个方向,采光也好;另外,中国文字是象形字,“三巽”两个字,看起来就和建造的房子一样,很稳当。”

不过,三巽集团在开发选择上却没有“5年千亿”目标那般激进,其采取的多为联合开发方式。譬如,2018年12月6日三巽以成交单价895万元/亩竞得合肥瑶海区E1808地块,其后便宣布和弘阳联合开发。事实上,单是2019年三巽就同弘阳集团、苏瑞置业、大发地产、江苏建工、红豆置业等多家房企达成战略合作。互利共赢也好、规避风险也罢,三巽的谨慎可见一斑。

但是,即便三巽集团采用保守的发展策略,在往绩记录期间,三巽集团还是出现若干违规事件,包括与建筑相关的许可证或行政程序及社会保险及住房公积金有关的违规。例如,记录期间,三巽集团在取得预售许可证前开始预售遭罚款。凤阳县住房和城乡建设部命令三巽集团,停止预售若干物业及向客户全数退还垫款,因公司在取得预售许可证前开展预售活动。基于相同原因,三巽集团分别被亳州市房地产管理局及利辛县房地产管理局处以罚款人民币30000元及人民币1000元。

盈亏不稳,融资成本高企

如今,三巽集团赴港上市,或许就是为梦想加油。

业绩方面,三巽集团过去三年的业绩波动比较明显,公司还曾在2017年出现亏损。招股书显示,2016-2018年,三巽集团的营业收入分别为 5.41 亿元、2.63 亿元 、7.24 亿元,净利润分别为5599.4万元、-387.5万元、4499.2万元。

据智通财经APP了解,三巽集团的收入和净利润波动主要归因于物业交付的时间。在往绩记录期间,较多物业项目于2016年及2018年竣工及交付,因此于2016年及2018年已交付的总建筑面积多于2017年。于2017年交付的建筑面积减少,主要归因于2014年至2015年期间土地收购减少。

毛利率表现也出现波动。财报显示,2016-2018年,三巽集团的毛利率分别为18.7%、26.2%和24.0%。三巽集团表示,其毛利率波动主要源于不同物业项目不同。而2017年和2018年交付毛利率较高的项目也多位于安徽省内。

归根结底,土地是三巽集团的业绩的关键,数据显示,截至2019年8月31日,三巽集团共有35个处于不同开发阶段的项目,覆盖安徽、山东、江苏三个省的九个城市,其中29个物业项目位于安徽省、五个位于江苏省及一个位于山东省,总土地储备面积约420万平方米,较2016年底的110万平方米增长281.82%。

除此之外,三巽集团还有两个市区重建项目总估计占地面积约46.08万平方米,以及通过一家联营公司于山东省荷泽取得一个项目,应占规划建筑面积为3.52万平方米。

虽然近几年来,三巽集团的扩展速度十分迅猛,但若与年销售额达300亿的房地产相比,其土地储备相对单薄。为此,三巽集团预计将一部分募集所得资金用于土地收购,通过于安徽省及计划进军的安徽省周边其他城市寻求及收购地块或合适的并购机会,增加土地储备。

与此同时,通过上市,也能缓解三巽集团在资金端也有些压力。由于三巽集团的迅猛发展,三巽集团借款总额急速增长。2016-2018年,三巽集团经营活动现金流量净额分别为2.18亿元、4.84亿元、4.21亿元,而未偿还银行贷款及其他借款总额为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元。

与此同时,三巽集团的融资成本虽然呈现下降态势,但依然承受着较高的融资成本,其截至2016年、2017年、2018年的借款总额加权平均实际利率,分别为15.2%、14.9%、14.0%。

或许,为了千亿梦,上市是三巽集团的必经之路。


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