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轻资产驱动业绩增长,建业地产(00832)成功转型了么?
刘跃岭 10-11
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智通财经APP注意到,河南的“房地产一哥”建业地产(00832)近日发布了9月份的销售业绩,至此第三季度的所有销售业绩浮出水面,2019年全年业绩也出了四分之三。

公告显示,2019年9月份,建业地产取得物业合同销售额为人民币109.25亿元(单位下同),同比增加55.1%,合同销售建筑面积114万平方米,同比增加8.1%,每平方米销售均价为9583元,同比增加43.6%。

按照业务类型划分,9月份重资产合同销售额同比增速为65.6%,轻资产合同销售额同比增速为15.1%。不过智通财经APP注意到,前九个月累计销售数据中,重资产合同销售额同比增速为20.6%,轻资产合同销售额同比增速则高达80.7%。

8月份公告显示,轻资产这一数据达到了惊人的174.2%,重资产则只有21.6%的增速,这一切都源于几年前的战略转型。

“由重到轻”,涉足省外

智通财经APP了解到,1992年成立于河南的建业地产,同其他大多数房企一样,专注于房产销售,2008年成功在香港联交所上市,迈出了资本市场的重要一步。

上市后建业地产取得了较为迅速的增长,收入规模从2008年的32亿元到2015年的首次破百亿达到126亿元,年复合增长约21.6%,不过实际上这些年的增长并非一帆风顺,而是充满曲折的。并且还有一个比较严重的问题是,销售毛利率和净利率都出现了不同程度的下滑。

也就是在2015年,在建业地产蓝海战略发布会上,建业地产董事局主席胡葆森宣布:“建业未来将以轻资产为主要模式,用三到五年,实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”也就是开启了“由重到轻”的转型之路,才有了如今业绩公告中的重资产和轻资产收入之分。

所谓重资产也就是传统的拿地、建造、销售模式,而轻资产则主要是品牌、管理和资本输出等,可以看到轻资产的前期投入相对较少,换句话说占用资金少,有利于减轻现金周转压力。因此所谓转型,与建业地产的发展策略和现状是相辅相成的。

因为建业地产的一贯策略是扎根在河南,发展在河南。虽然河南是一个人口大省,并且当初城市化水平相对较低,但是随着城市化率的提高,以及其他“全国化”发展的地产商的进入,导致建业地产之后的发展受到挤压。

而如今距离转型开启已过去四年有余,从成绩上看只能算小有成就,2019年首九个月重资产合同销售额69%,轻资产合同销售额则占比31%,距离整体转型还相去甚远。

但是近两年建业地产其实有探索走出河南,在今年的中期业绩会上,主席胡葆森会上对智通财经APP表示,“走出河南”将采取中原建业的轻资产输出模式,在某些城市半径500公里的地方,以产品中原文化小镇进行尝试。

可见,即便是坚守了27年省域发展的建业地产,仍然难以抵挡规模扩张的诱惑。不过在现如今许多房地产商已经基本完成全国覆盖的情况下,建业地产的省外扩张之路可以预料并不好走,目前除了河南,省外也就是在陕西、湖南和海南有几块地,可见省外扩张也是小心翼翼。

现金短缺,造血能力不足

从财务数据角度看,也能理解建业地产的转型动机。从上市后的财务数据看,在2015年之前其经营活动产生的现金流很少,并且波动巨大,最多的一年是2010年的18亿,但是2015年的这一数字却达到了45亿。

虽然建业地产的在手现金是在逐年增加的,但主要还是依靠借贷。智通财经APP观察到,截至2019年6月30日,其在手现金约192亿元,但2019年上半年筹资活动产生的现金流净额就高达约76亿元,所以公司的负债水平也是逐年攀升。

据统计近五年建业地产的资产负债率已经从81%升至91%,增加约10个百分点。截至今年6月底,净负债比也达到了67.5%,处于较高水平,从现金流和负债情况看,公司的偿债压力还是非常巨大的。

再说回前九个月的销售业绩,智通财经APP统计到,前八个月合同销售额跟合同销售面积基本呈现正相关的关系,但是在9月份却出现了“背离”,主要原因是9月份的销售均价出现了明显升高,从之前的约6800元/平方米的水平升至9583元/平方米,分情况看,主要是因为重资产销售均价同比增加了52.4%至11061/平方米的水平,这在之前是较少出现的。

不过平均下来,前九个月的销售均价增幅还在比较合理的范畴,智通财经APP分析认为,由于单月销售情况收到单个项目影响的波动较大,所以这种高均价的情况可能并不会持续很久。

在今年“房住不炒”的总体基调下,实际上销售均价是低于去年同期的,这也就变相加速了其向轻资产模式的转移,但不管是转型轻资产还是走出河南,从中期业绩会高管透露出来的信息表明,其下一步走的都十分小心翼翼,如履薄冰。


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